Zu § 189 BewG
H B 189
Ablauf des Verfahrens (im Regelfall: ohne Außenanlagen und sonstige Anlagen)
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Regelherstellungskosten (§ 190 Absatz 1, Anlage 24 II., III. BewG) | ||
× | ||
Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) | ||
× | ||
Brutto-Grundfläche (§ 190 Absatz 1, Anlage 24 I. BewG) | ||
= | ||
Bodenrichtwert (ggf. angepasster Bodenwert) | Gebäuderegelherstellungswert (§ 190 Absatz 1 BewG) | |
× | ./. | |
Grundstücksfläche | Alterswertminderung (§ 190 Absatz 2 BewG) | |
= | = | |
Gebäudesachwert (§ 190 Absatz 1 und 2 BewG) | ||
▾ | ▾ | |
Vorläufiger
Sachwert (§ 189 Absatz 3 BewG) | ||
× | ||
Wertzahl (§ 189 Absatz 3, § 191 BewG) | ||
= | ||
Sachwert =
Grundbesitzwert (§ 189 Absatz 3 BewG) | ||
Bewertung im Sachwertverfahren
Ein mit einem freistehenden Einfamilienhaus (Baujahr 2004, Kellerund Erdgeschoss, Dachgeschoss ausgebaut, Gebäudestandard - alle Bauteile Standardstufe 3) bebautes Grundstück ist zum (Bewertungsstichtag) zu bewerten. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 220 m2. An das Haus grenzt eine nicht überdachte Terrasse (Baujahr 2006, Bruchsteinplatten mit Unterbeton) mit einer Fläche von 30 m2 an. Auf dem Grundstück befinden sich außerdem eine freistehende Garage in Massivbauweise mit einer Brutto-Grundfläche von 23 m2 (Baujahr 2006) und ein AußenSchwimmbecken (Baujahr 2006, normale Ausführung) mit einer Fläche von 52 m2. Das Grundstück hat eine Fläche von 700 m2 und der Bodenrichtwert beträgt 200 EUR/m2. Vom Gutachterausschuss stehen keine Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und örtlichen Sachwertfaktoren für das Grundstück zur Verfügung.
Bodenwert
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Grundstücksfläche ×
Bodenrichtwert (700 m2 ×
200 EUR/m2) | 140 000 EUR |
Gebäudesachwert
Tabelle in neuem Fenster öffnen
1. freistehendes Einfamilienhaus (EFH) | |||
Regelherstellungskosten
| 975 EUR/m2 | ||
Regelherstellungskosten
(aus
Anlage 24 zum
BewG) |
835 EUR/m2 | ||
Gebäudeart | 1.01.
| ||
Standardstufe (alle
Bauteile) | 3 | ||
Baupreisindex
(§ 190 Abs. 1 und
2 BewG) |
× 116,8/100 | ||
Gebäudeart | 1.01 | ||
Bewertungsstichtag | 2018 | ||
Brutto-Grundfläche | × 220
m2 | ||
Gebäuderegelherstellungswert | 214 500
EUR | ||
Alterswertminderung | 20,00 %
| (14
J. : 70 J.) | ./. 42 900
EUR |
Gebäudeart | 1.01.
| ||
Bezugsfertigkeit des
Gebäudes | 2004 | ||
Alter des Gebäudes | 14 Jahre
| ||
Wirtschaftliche
Gesamtnutzungsdauer | |||
(aus
Anlage 22 zum
BewG) | 70 Jahre
| ||
Gebäudesachwert
(Einfamilienhaus) | 171
600 EUR | ||
Mindestwertansatz nach
§ 190
Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten (30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 214 500 EUR = 64 350 EUR) | |||
2. Garage
| |||
Regelherstellungskosten
| 569
EUR/m2 | ||
Regelherstellungskosten
(aus
Anlage 24 zum
BewG) | 485 EUR/m2 | ||
Gebäudeart (Einzelgarage)
| 14.1.
| ||
Standardstufe (Garage in
Massivbauweise) | 4 | ||
Baupreisindex
(§ 190 Abs. 1 und
2 BewG) |
× 117,4/100 | ||
Gebäudeart | 14.1.
| ||
Bewertungsstichtag | 2018 | ||
Brutto-Grundfläche | × 23
m2 | ||
Regelherstellungswert | 13
087 EUR | ||
Alterswertminderung | 20,00 %
| (12
J. : 60 J.) | ./. 2 618 EUR |
Garage
| |||
Bezugsfertigkeit der Garage
| 2006 | ||
Alter der Garage | 12 Jahre
| ||
Wirtschaftliche
Gesamtnutzungsdauer | |||
(aus
Anlage 22 zum
BewG) | 60 Jahre
| ||
Gebäudesachwert (Garage)
| 10
469 EUR | ||
Mindestwertansatz nach
§ 190
Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten (30 % des Regelherstellungswerts in Höhe von 13 087 EUR = 3 926 EUR) | |||
3. Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag | 182 069 EUR | ||
Gebäudesachwert
(Einfamilienhaus) + Gebäudesachwert (Garage) | |||
Besonders werthaltige Außenanlagen
Tabelle in neuem Fenster öffnen
1. Terrasse
| |||
Regelherstellungskosten
| 70 EUR/m2 | ||
Regelherstellungskosten
(aus R B 190.5) |
60 EUR/m2 | ||
Wege- und
Platzbefestigungen | |||
(Bruchsteinplatten mit
Unterbeton) | |||
Baupreisindex (Abschnitt 8
und 9) |
× 116,8/100 | ||
Außenanlagen wie
Wohngebäude/Gebäudeart | 1.01.-5.1.
| ||
Bewertungsstichtag | 2018 | ||
Fläche | × 30 m2 | ||
Regelherstellungswert | 2
100 EUR | ||
Alterswertminderung | 30,00 %
| (12
J. : 40 J.) | ./. 630 EUR |
Terrasse
| |||
Fertigstellung | 2006 | ||
Alter | 12 Jahre
| ||
Wirtschaftliche
Gesamtnutzungsdauer | |||
(aus R B 190.5) | 40 Jahre
| ||
Sachwert (Terrasse) | 1 470 EUR | ||
2. Schwimmbecken | |||
Regelherstellungskosten
| 613 EUR/m2 | ||
Regelherstellungskosten
(aus Abschnitt 9) |
525 EUR/m2 | ||
Schwimmbecken (normale
Ausführung) | |||
Baupreisindex (Abschnitt 8
und 9) |
× 116,8/100 | ||
Außenanlagen wie
Wohngebäude/Gebäudeart | 1.01.-5.1.
| ||
Bewertungsstichtag | 2018 | ||
Fläche | × 52 m2 | ||
Regelherstellungswert | 31
876 EUR | ||
Alterswertminderung | 40,00 %
(12 J. : 30 J.) Schwimmbecken | ./. 12 751 EUR | |
Fertigstellung | 2006 | ||
Alter | 12 Jahre
| ||
Wirtschaftliche
Gesamtnutzungsdauer | |||
(aus R B 190.5) | 30 Jahre
| ||
Sachwert
(Schwimmbecken) | 19
125 EUR | ||
Sachwert der besonders
werthaltigen Außenanlagen | |||
Sachwert
(Terrasse) + Sachwert (Schwimmbecken) | 20
595 EUR | ||
Der Sachwert übersteigt
10 % des Gebäudesachwerts (10 % des Gebäudesachwerts in Höhe von 182 069 EUR = 18 206 EUR) | |||
Vorläufiger Sachwert | 342
664 EUR | ||
Bodenwert | 140 000 EUR | ||
Gebäudesachwert | + 182
069 EUR | ||
Sachwert Außenanlagen | + 20
595 EUR | ||
Summe
| 342
664 EUR | ||
Grundbesitzwert (Sachwert) | |||
Vorläufiger Sachwert | 342
664 EUR | ||
Wertzahl (aus
Anlage 25 zum
BewG) | × 0,80 | ||
Einfamilienhaus | |||
Vorläufiger Sachwert | 342
664 EUR | ||
Bodenrichtwert | 200 EUR/m2 | ||
Grundbesitzwert | 274 131 EUR | ||
Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
BAAAH-43478