Zu § 179 BewG
H B 179.2
Abweichende planungsrechtlich zulässige Geschossflächenzahl
Definiert der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert in Abhängigkeit von einer planungsrechtlich zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) und werden hierfür keine örtlichen Umrechnungskoeffizienten vorgegeben, gelten die Folgenden:
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Geschossflächenzahl | Umrechnungskoeffizient | Geschossflächenzahl | Umrechnungskoeffizient |
0,4 | 0,66 | 1,4 | 1,19 |
0,5 | 0,72 | 1,5 | 1,23 |
0,6 | 0,78 | 1,6 | 1,28 |
0,7 | 0,84 | 1,7 | 1,32 |
0,8 | 0,90 | 1,8 | 1,36 |
0,9 | 0,95 | 1,9 | 1,41 |
1,0 | 1,00 | 2,0 | 1,45 |
1,1 | 1,05 | 2,1 | 1,49 |
1,2 | 1,10 | 2,2 | 1,53 |
1,3 | 1,14 | 2,3 | 1,57 |
2,4 | 1,61 |
Die in der Tabelle angegebenen Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Wohnbauland im erschließungsbeitragsfreien Zustand.
Weichen die Geschossflächenzahlen des Bodenrichtwertgrundstücks oder des zu bewertenden Grundstücks von den in der Tabelle angegebenen Werten ab, sind die Umrechnungskoeffizienten nach folgender Formel zu berechnen (GFZ = Geschossflächenzahl):
Umrechnungskoeffizient = 0,6 × √ GFZ + 0,2 × GFZ + 0,2
Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 150 EUR/m2 bei einer Geschossflächenzahl von 0,8. Das zu bewertende Grundstück hat eine zulässige Geschossflächenzahl von 0,6. Der Bodenwert/m2 beträgt:
| 0,78 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 0,6) |
| 0,90 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 0,8) |
Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 150,00 EUR/m2 bei einer Geschossflächenzahl von 0,8. Das zu bewertende Grundstück hat eine zulässige Geschossflächenzahl von 1,2. Der Bodenwert/m2 beträgt nach der oben angeführten Formel:
| 1,10 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 1,2) |
| 0,90 (Umrechnungskoeffizient bei einer Geschossflächenzahl von 0,8) |
Der zuletzt ermittelte Bodenrichtwert eines Grundstücks beträgt 215 EUR/m2 (erschließungsbeitragspflichtig/noch zu leistende Erschließungsbeiträge: 40 EUR/m2; GFZ = 1,2). Das zu bewertende Grundstück ist 800 m2 groß und erschließungsbeitragsfrei (GFZ 1,6).
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Bodenrichtwert
(erschließungsbeitragspflichtig) | 215,00 EUR/m2 | |||
Erschließungsbeiträge | + 40,00 EUR/m2 | |||
Bodenrichtwert
(erschließungsbeitragsfrei) | 255,00 EUR/m2 | |||
Anpassung
wegen abweichender Geschossflächenzahl | ||||
Umrechnungsfaktor: | ||||
| ||||
Wert des Grund
und Bodens | ||||
800 m2 ×
296,72 EUR/m2 | 237 376,00 EUR |
Abweichende Grundstücksgröße
Definiert der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße, erfolgt innerhalb des typisierten Regelbewertungsverfahrens eine Umrechnung nach Maßgabe des Gutachterausschusses.
Stellt der Gutachterausschuss keine Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender Grundstücksgrößen beim Bodenwert von Einund Zweifamilienhausgrundstücken zur Verfügung, sind ersatzweise folgende Umrechnungskoeffizienten aus der Anlage 2 der Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) vom (BAnz AT B3) heranzuziehen:
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Grundstücksfläche in
m2 | ||||||||
500 | 600 | 700 | 800 | 900 | 1000 | 1100 | 1200 | |
Umrechnungskoeffizienten | 1,03 | 1,02 | 1,00 | 0,99 | 0,98 | 0,97 | 0,96 | 0,96 |
Die Umrechnungskoeffizienten können nur innerhalb einer Bodenrichtwertspanne von 30 bis 300 EUR/m2 verwendet werden. Für Grundstücksflächen zwischen den angegebenen Intervallen können die Umrechnungskoeffizienten durch lineare Interpolation ermittelt werden. Über den tabellarisch aufgeführten Gültigkeitsbereich hinaus ist eine Extrapolation der Umrechnungskoeffizienten nicht sachgerecht.
Hierzu folgendes Anwendungsbeispiel:
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Gegeben | Bodenrichtwerte: 150
EUR/m2 bei einer Grundstücksgröße von 900
m2 Grundstücksgröße des Bewertungsobjektes: 600 m2 |
Gesucht | an die Grundstücksgröße des
Bewertungsobjektes angepasster Bodenwert |
Lösung | UK für die Grundstücksgröße 900
m2 = 0,98 UK für die Grundstücksgröße 600 m2 = 1,02 150 EUR/m2 × 1,02/0,98 = rd. 156 EUR/m2 |
Abweichende wertrelevante Geschossflächenzahl
Definiert der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert in Abhängigkeit von einer wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ), erfolgt innerhalb des typisierten Regelbewertungsverfahrens eine Umrechnung nach Maßgabe des Gutachterausschusses.
Stellt der Gutachterausschuss keine Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender wertrelevanter Geschossflächenzahlen beim Bodenwert von Mehrfamilienhausgrundstücken (Mietwohngrundstücken) zur Verfügung, sind ersatzweise folgende Umrechnungskoeffizienten aus der Anlage 1 der Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) vom (BAnz AT B3) heranzuziehen:
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Bodenrichtwert (EUR/m2) | 0,4 | 0,6 | 0,8 | 1,0 | 1,2 | 1,4 | 1,6 | 1,8 | 2,0 | 2,2 | 2,4 | 2,6 | 2,8 | 3,0 |
200 | 0,88 | 0,93 | 0,97 | 1,00 | 1,03 | 1,05 | 1,07 | 1,08 | 1,10 | 1,11 | ||||
250 | 0,79 | 0,88 | 0,94 | 1,00 | 1,05 | 1,09 | 1,13 | 1,17 | 1,20 | 1,23 | 1,26 | |||
300 | 0,71 | 0,83 | 0,92 | 1,00 | 1,07 | 1,13 | 1,19 | 1,24 | 1,29 | 1,34 | 1,38 | 1,43 | ||
350 | 0,80 | 0,91 | 1,00 | 1,08 | 1,16 | 1,23 | 1,30 | 1,36 | 1,42 | 1,47 | 1,52 | 1,58 | ||
400 | 0,77 | 0,89 | 1,00 | 1,10 | 1,18 | 1,27 | 1,35 | 1,42 | 1,49 | 1,56 | 1,62 | 1,68 | ||
450 | 0,88 | 1,00 | 1,11 | 1,21 | 1,31 | 1,40 | 1,48 | 1,57 | 1,64 | 1,72 | 1,79 | 1,86 | ||
500 | 0,87 | 1,00 | 1,12 | 1,24 | 1,34 | 1,45 | 1,55 | 1,64 | 1,73 | 1,82 | 1,90 | 1,98 |
Für Bodenrichtwerte zwischen den Bodenrichtwertintervallen können die Umrechnungskoeffizienten durch lineare Interpolation ermittelt werden. Über den tabellarisch aufgeführten Gültigkeitsbereich hinaus ist eine Extrapolation der Umrechnungskoeffizienten nicht sachgerecht.
Hierzu folgendes Anwendungsbeispiel:
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Gegeben | Bodenrichtwerte: 380
EUR/m2 bei einer WGFZ von 1,2 WGFZ des Bewertungsobjektes: 1,6 |
Gesucht | an die WGFZ des Bewertungsobjektes
angepasster Bodenwert |
Lösung | UK für die WGFZ 1,2 = 1,09 UK für WGFZ 1,6 = 1,25 380 EUR/m2 × 1,25/1,09 = rd. 436 EUR/m2 |
Anzusetzender Bodenrichtwert
Zum wird ein unbebautes Grundstück verschenkt. Der Gutachterausschuss hat zuletzt zum einen Bodenrichtwert von 200 EUR/m2 ermittelt. In seiner Sitzung im April 2018 ermittelt der Gutachterausschuss zum einen Bodenrichtwert von 230 EUR/m2. Der Gutachterausschuss teilt den Bodenrichtwert dem Finanzamt erst im Mai 2018 mit. Bei der Bewertung des unbebauten Grundstücks muss das Finanzamt von einem Bodenrichtwert von 230 EUR/m2 ausgehen. Dies ist der turnusmäßig zuletzt vor dem Bewertungsstichtag vom Gutachterausschuss zu ermittelnde Wert.
Bodenrichtwertrichtlinie - BRW-RL
> Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie - BRW-RL) vom (BAnz. Nummer 24 S. 597)
Erschließungsbeitragsrechtlicher Zustand des Grundstücks
> , BStBl 2006 II S. 5
Grundstücksmerkmale
Lagetypische Bodenrichtwerte
Lagetypische Bodenrichtwerte können zugrunde gelegt werden, wenn der Gutachterausschuss keine zonalen Bodenrichtwerte gebildet hat.
Umrechnungskoeffizienten für Geschossflächenzahl
> , BStBl II S. 742
Umrechnungskoeffizienten für Grundstücksgröße
> , BStBl II S. 686
Vergleichswertrichtlinie - VW-RL
> Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie - VW-RL) vom (BAnz AT B3)
Wertrelevante Geschossflächenzahl
> Definition: Nummer 6 Absatz 6 Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) vom (BAnz. Nummer 24 S. 597)
Innerhalb des typisierten Regelbewertungsverfahrens erfolgt die Ermittlung der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) für das zu bewertende Grundstück nach den Modellparametern des örtlich zuständigen Gutachterausschusses.
Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
BAAAH-43478