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NWB-EV Nr. 11 vom Seite 388

Ist ein Immobilien-ETF eine Alternative zu einem Direktinvestment?

Übersicht über die entscheidenden Faktoren

Manuel Haag

Der Immobilienmarkt ist deutschlandweit – vor allem in den Ballungszentren – in der jüngsten Vergangenheit in noch nie dagewesene Sphären gestoßen. Auch unter Berücksichtigung der aktuellen Corona-Pandemie ist ein dauerhafter Rückgang des Immobilienpreisniveaus nicht abzusehen. Zumal die Nachfrage nach Wohnraum losgelöst von der aktuellen pandemischen Lage nach wie vor besteht. Die bereits langanhaltende Niedrigzinsphase im Bereich der klassischen Geldanlagen dient als weiterer Katalysator für die gezielte Kapitalanlage in Immobilien – gemeinhin als klassisches Direktinvestment in eine Immobilie als Vermietungsobjekt. Aufgrund des hohen Preisniveaus und der anhaltenden Nachfrage wird es zunehmend schwerer, noch rentable Objekte für die Kapitalanlage zu finden. Daher stellt sich die Frage, ob ein Immobilien-ETF (als Replikations-Index verschiedener börsennotierten Immobilienunternehmen und REITS) eine alternative Anlagemöglichkeit im Immobiliensektor darstellt. Die entscheidenden Faktoren sollen im Folgenden summarisch dargestellt werden.

Kernaussagen
  • Ein Immobilien-ETF als Replikations-Index bietet dem breiten Anlegerpublikum, unter Berücksichtigung der Risikobereitschaft, die Möglichkeit am Immobilienmarkt zu profitieren.

  • Die Erträge aus dem ETF sind den Einkünften aus Kapitalvermögen zuzuordnen und es entsteht somit eine abweichende Besteuerungssituation im Vergleich zu einem Direktinvestment (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung).

  • Rendite- und Wertsteigerungsperspektive sowie Wertsicherung und Kapitalerhalt sind gewichtige Faktoren bei der Entscheidung des Anlegers über die Wahl des Investitions-Typs.

I. Rendite und Risiko

Die Renditemöglichkeiten einer klassischen Immobilie als Direktinvestition hängen an der Vermietbarkeit des Objekts. Diese ist geprägt von der Lage und dem Umfeld des Objekts sowie der damit einhergehenden erzielbaren Miete. Impliziertes Risiko dabei ist ein sich wandelndes Umfeld, welches sich auf die Mietrendite und ggf. auf den Wert der Immobilie auswirkt.

Ein Immobilien-ETF ist je nach Zusammensetzung sowohl geografisch als auch in Bezug auf die Objektklasse (Gewerbe-, Wohn- und Spezialimmobilien) stark diversifiziert und bildet somit einen breiten Anlagehorizont ab. Das Risiko und die Renditemöglichkeiten werden durch gezielte Streuung beeinflusst. Die Ausschüttungsrendite liegt bei Immobilien-ETFs zwischen 2,5 und 4,5 %. Da der ETF eine Replikation von verschiedenen Immobilien-Unternehmen und REITS darstellt, unterliegt dieser entsprechenden Kursschwankungen, zudem ist das Emittenten-Risiko mit einzubeziehen.

II. Cash-Flow

Während bei einer Direktinvestition der Kapitalanleger einen Cash-Zufluss in Form von Mieteinnahmen (i. d. R. monatlich) erhält, muss bei Immobilien-ETFs zwischen thesaurierenden und ausschüttenden Anlagevarianten unterschieden werden. Bevorzugt der Investor einen laufenden Liquiditätszufluss, so kann mittels einem ausschüttenden ETF eine laufende Auszahlung (i. d. R. quartalsweise) erreicht werden.