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Brennpunkte bei anschaffungsnahen Herstellungskosten
Typische Fehlerquellen und Beanstandungen durch Betriebsprüfungen vermeiden
Die steuerliche Behandlung von Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen bei Gebäuden – vor allem innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf – ist oft ein Streitpunkt bei steuerlichen Außenprüfungen. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, zu den (anschaffungsnahen) Herstellungskosten, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Dies führt regelmäßig zu Diskussionen, da die Kosten nur über die Gebäudeabschreibung steuerlich berücksichtigt werden können und damit nicht selten hohe Steuernachzahlungen drohen. In diesem Beitrag werden typische Fehlerquellen aufgezeigt und Beispiele für die Abwehr- und Gestaltungsberatung dargestellt.
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I. Einführung in das steuerliche Spannungsfeld
[i]Cremer, Anschaffungsnahe Aufwendungen, Kontierungslexikon NWB OAAAG-58875 Mit Blick auf Renovierungskosten, die im zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie anfallen, stellt sich schnell die Frage der steuerlichen Abzugsfähigkeit. Die fehlerhafte Beurteilung und Differenzierung zwischen Erhaltungsaufwand und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten führt in der Praxis häufig zu hohen Steuernachzahlungen und letztendlich zu teuren Haftungsfällen. Prekär wird es vor allem dann, wenn typischer Erhaltungsaufwand von der Betriebsprüfung in anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert wird. Denn nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, zu den (anschaffungsnahen) Herstellungskosten. Vorausgesetzt, die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer übersteigen 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes. S. 542
Es wird ein Betriebsgebäude für 350.000 € (inklusive Nebenkosten) erworben. Von den Anschaffungskosten entfallen 250.000 € auf das Gebäude und 100.000 € auf den Grund und Boden. In den ersten drei Jahren nach Erwerb des Objekts werden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Die Aufwendungen hierfür betragen 50.000 € netto.
[i]15 %-Grenze wurde überschritten Lösung: Grundsätzlich liegt sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand vor, die 50.000 € können damit im Zahlungsjahr in voller Höhe als Betriebsausgabe nach § 4 Abs. 4 EStG geltend gemacht werden (bei Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 1, § 5 EStG im Jahr der wirtschaftlichen Verursachung). Bei einem Steuersatz von 42 % würde sich deshalb eine sofortige Steuerersparnis i. H. von 21.000 € ergeben. Hier liegen jedoch anschaffungsnahe Herstellungskosten i. S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vor. Denn die 15 %-Grenze beträgt 37.500 € (250.000 € • 15 %) und wurde durch die Nettoaufwendungen von 50.000 € deutlich überschritten. Aus diesem Grund sind die Aufwendungen nur über die Gebäudeabschreibung abzugsfähig. Diese beträgt bei einem Betriebsgebäude nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG lediglich 3 % der Aufwendungen pro Jahr, folglich 1.500 € jährlich. Die jährliche Einkommensteuerersparnis beträgt bei einem Steuersatz von 42 % damit 630 €. Bezogen auf die gesamte Abschreibungsdauer von 33,3 Jahren ergibt sich dadurch – unterstellt der Steuersatz beträgt unverändert 42 % – ebenfalls eine Einkommensteuerersparnis von 20.979 €. Jedoch ist in der Praxis einerseits nicht davon auszugehen, dass diese langfristige Steuerersparnis tatsächlich realisiert wird (z. B. gesunkenes Einkommen ab Renteneintritt) und andererseits führt diese durch Inflation und zeitlich späterer Gewährung zu erheblichen Nachteilen.
[i]Häufiger PrüfungsschwerpunktEs gilt daher in der Praxis, anschaffungsnahe Herstellungskosten weitgehend zu vermeiden. Da dies auch die Betriebsprüfer wissen, stellt die Frage der Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahen Herstellungskosten regelmäßig einen Prüfungsschwerpunkt dar.