Track 11 | Vorsicht Falle: Vermietungsobjekt kann in Ausnahmefällen zur ersten Tätigkeitsstätte werden

Für die Vermieter unter Ihren Mandanten ist möglicherweise der Hinweis auf eine Steuerfalle interessant. Das FG Köln [1] hat nämlich entschieden: Steuerpflichtige, die im Zusammenhang mit ihrer Vermietungstätigkeit außerhalb ihrer Wohnung eine erste Tätigkeitsstätte haben, können die Kosten für Fahrten zwischen ihrer Wohnung und dem Vermietungsobjekt, das als erste Tätigkeitsstätte anzusehen ist, nur mit der Entfernungspauschale geltend machen. – Das ist zwar normalerweise kein Thema, kann aber in Ausnahmefällen dazu führen, dass die Fahrten nicht in voller Höhe abzugsfähig sind.

Der Kläger hatte mehrere Mietobjekte in verschiedenen Städten. Und zwar außerhalb des Ortes seines Wohnsitzes und seiner Arbeitsstätte. Die Fahrten zu den Mietobjekten machte er bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Höhe der tatsächlichen Kosten pro gefahrenem Kilometer als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt erkannte hingegen die Fahrten nur in Höhe der Entfernungspauschale von 30 Cent je Entfernungskilometer als Werbungskosten an.

Das FG Köln vertritt die Auffassung: Vermieter können die Kosten für die Fahrten zwischen ihrer Wohnung und einem Vermietungsobjekt nur mit der Entfernungspauschale als Werbungskosten geltend machen. Und zwar dann, wenn es sich bei der vermieteten Immobilie um eine erste Tätigkeitsstätte handelt – i. S. des § 9 Abs. 4 EStG. Im Streitfall hat das Finanzgericht das bejaht. Die Mehrfamilienhäuser an den verschiedenen Orten seien jeweils die erste Tätigkeitsstätte hinsichtlich der Einkünfte aus dem jeweiligen Objekt. Wie bei Arbeitnehmern sei auf die einzelne Einkunftsquelle abzustellen und damit eine objektbezogene Betrachtungsweise vorzunehmen.

In der Urteilsbegründung heißt es: Vermieter haben im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht das Recht, die erste Tätigkeitsstätte selbst zu bestimmen. Würde man dem Vermieter dieses Recht zugestehen, könnte er stets seine Wohnung als erste Tätigkeitsstätte festlegen. Dies hätte zur Folge, dass der Vermieter auch bei arbeitstäglichen Fahrten zum Vermietungsobjekt stets die tatsächlichen Fahrtkosten geltend machen könnte. Hierdurch würde – so das Finanzgericht – die gesetzliche Regelung in Bezug auf die Fahrtkosten zur ersten Tätigkeitsstätte bei Vermietern ins Leere laufen.

Diese Überlegungen sind gut nachvollziehbar. – Maßgeblich sind – so die Richter aus der Domstadt – die quantitativen Elemente des § 9 Abs. 4 Satz 4 Nr. 1 und Nr. 2 EStG. Diese gelten ja nach Absatz 3 der Vorschrift bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entsprechend. Bei Arbeitnehmern liegt danach eine erste Tätigkeitsstätte dort vor, wo diese mindestens ein Drittel der vereinbarten regelmäßigen Arbeitszeit tätig werden sollen. Übertragen auf einen Vermieter ist dies der Ort, an dem er mindestens ein Drittel der für das jeweilige Objekt erbrachten Tätigkeiten ausübt. [2]

Die Besonderheit des Streitfalls lag darin, dass der Vermieter nicht nur die üblichen Verwaltungstätigkeiten für die Vermietungsobjekte in seinem Arbeitszimmer erbrachte. Er war vor Ort selbst auch an vielen Tagen als Handwerker und Hausmeister tätig. Diese Arbeiten machten mehr als ein Drittel der gesamten Arbeitszeit aus, die auf die Vermietungsobjekte entfiel.

Anders sieht es natürlich aus, wenn ein Vermieter – wie im Normalfall – nicht selbst als Handwerker und Hausmeister tätig wird und ein Vermietungsobjekt nur gelegentlich zu Kontroll- und Verwaltungszwecken aufsucht.

Wichtig ist: Die Fahrten zwischen mehreren Vermietungsobjekten sind mit den tatsächlichen Kosten anzusetzen. Es handelt sich insoweit nämlich nicht um Fahrten zwischen der Wohnung und der ersten Tätigkeitsstätte, sondern um Fahrten zwischen zwei ersten Tätigkeitsstätten.

Die Revision wurde nicht zugelassen. Das Urteil aus Köln ist rechtskräftig.

Fundstelle(n):
Steuern mobil 11/2020
NWB JAAAH-60468