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Erfasst § 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG die Sanierung von Gebäuden?
Auslegung auf Basis des Wortlauts und der Gesetzeshistorie
Die Spezialregelung des § 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG durchbricht das Stichtagsprinzip und verschiebt den für die Bemessung der Grunderwerbsteuer maßgeblichen Zeitpunkt auf die Fertigstellung des Gebäudes. Dadurch kommt es in der Regel zu einer um ein Vielfaches erhöhten Grunderwerbsteuerbelastung. Der Beitrag befasst sich mit der höchstrichterlich noch ungeklärten Frage, ob die Vorschrift, welche nach ihrem Wortlaut ein „noch zu errichtendes Gebäude“ bzw. die „Bebauung eines Grundstücks“ fordert, auch Gebäudesanierungen und ähnlich gelagerte Umbaumaßnahmen erfasst.
Eine Kurzfassung des Beitrags finden Sie .
I. Hintergrund
[i]StichtagsprinzipDie Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich im Regelfall gem. § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Bei Grundstückskäufen ist dies nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufpreis. Von diesem Grundsatz abweichend sieht § 8 Abs. 2 GrEStG die Bemessung der Grunderwerbsteuer auf Basis der Grundbesitzwerte nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG i. V. mit § 157 Abs. 1 bis 3 BewG vor. Beiden Fällen ist dabei die Bemessung der Grunderwerbsteuer nach Maßgabe des „Stichtagsprinzips“ immanent (, NWB YAAAG-78572, Revision eingelegt, Az. beim BFH: II R 12/18; Viskorf in Boruttau, GrEStG, 19. Aufl. 2018, § 8 Rz. 161). Das Stichtagsprinzip normiert, dass sich die Grunderwerbsteuer stets nach den Wertverhältnissen des Grundstücks zum Zeitpunkt der Entstehung der Grunderwerbsteuer („Stichtag“) bemisst.
[i]Spezialregelung mit Durchbrechung des StichtagsprinzipsEine davon abweichende Bemessung und mithin Durchbrechung des Stichtagsprinzips sieht die Spezialregelung des § 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG vor. In den Fällen, in denen sich ein Erwerbsvorgang auf ein noch zu errichtendes Gebäude erstreckt oder die Änderung im Gesellschafterbestand i. S. des § 1 Abs. 2a GrEStG auf einem vorgefassten Plan zur Bebauung eines Grundstücks beruht, bemisst sich die Grunderwerbsteuer abweichend von den tatsächlichen Verhältnissen zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer nach den späteren Wertverhältnissen zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes. Dabei kann davon ausgegangen werden, dass die Bemessung auf Basis der späteren Wertverhältnisse zu einer meist um ein Vielfaches erhöhten Grunderwerbsteuerbelastung führt.
[i]HaftungsrisikoDie Vorschrift birgt bei fehlender Planung und entsprechender Gestaltung der Transaktionen ein enormes Haftungsrisiko. Hinzu kommt, dass zu bestehenden Auslegungsfragen keine einschlägige BFH-Rechtsprechung existiert. Ziel des vorliegenden S. 2905Beitrags ist mithin die Erörterung der von der Regelung des § 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG erfassten Tatbestände. Im Kern der Betrachtung steht dabei die Frage, inwiefern der Anwendungsbereich der Vorschrift auch bei der Gebäudesanierung eröffnet ist.
II. Grundzüge des § 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG und Darstellung der Problematik
[i]Geißler, Grunderwerbsteuer, infoCenter, NWB EAAAB-14435 Von der Ausnahmeregelung des § 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG sind Sachverhalte betroffen, in denen entweder eine Gegenleistung nicht vorhanden ist (Nr. 1), Umwandlungen, Einbringungen sowie andere gesellschaftsvertragliche Erwerbsvorgänge vollzogen (Nr. 2) oder Tatbestände des § 1 Abs. 2a, 3 und 3a GrEStG verwirklicht werden (Nr. 3).
Weitere Voraussetzung ist, dass sich der Erwerbsvorgang auf ein noch zu errichtendes Gebäude erstreckt (Alternative 1), oder dass der Tatbestand des § 1 Abs. 2a GrEStG erfüllt ist und die Änderung des Gesellschafterbestands auf einem vorgefassten Plan zur Bebauung eines Grundstücks beruht (Alternative 2). Zur besseren Darstellung dient der folgende beispielhafte Praxisfall.