Zu § 33 GrStG

40. Erlass wegen wesentlicher Ertragsminderung bei bebauten Grundstücken

(1) ¹Bei bebauten Grundstücken ergibt sich die Minderung des normalen Rohertrags (§ 33 Abs. 1 Nr. 2 und 3 GrStG) aus dem Unterschiedsbetrag zwischen dem normalen Rohertrag zu Beginn des Erlasszeitraums und dem im Erlasszeitraum tatsächlich erzielten Rohertrag. ²Sie ist in einem Hundertsatz des normalen Rohertrags festzustellen.

³Auch bei nur zeitweiser Minderung des normalen Rohertrags während eines Jahres kann ein Erlass in Betracht kommen.

(2) ¹Bei den nach § 76 Abs. 1 BewG im Ertragswertverfahren zu bewertenden Grundstücken ist normaler Rohertrag die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre (§ 33 Abs. 1 Nr. 2 GrStG). ²Jahresrohmiete ist nach § 79 Abs. 1 BewG das Gesamtentgelt, das die Mieter oder Pächter für die Benutzung des Grundstücks nach den vertraglichen Vereinbarungen für ein Jahr zu entrichten haben (Sollmiete). ³Das Gesamtentgelt umfasst auch die sonstigen Leistungen der Mieter oder Pächter für die Benutzung des Grundstücks. ⁴Dazu gehören neben der vertraglichen Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter oder Pächter auch die Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen, die auf die Miete angerechnet werden. ⁵Wie Mietvorauszahlungen sind die Kosten für Umbauten und Einbauten zu behandeln, die von den Mietern oder Pächtern vorgenommen worden sind und nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht beseitigt werden dürfen, den Mietwert aber erhöhen. ⁶Teil der Jahresrohmiete sind auch die Umlagen, z. B. Kosten des Wasserverbrauchs, Kosten für Treppen- und Flurbeleuchtung, Grundsteuer- und Gebührenbelastungen und Kosten der Entwässerung. ⁷Nicht zur Jahresrohmiete gehören dagegen z. B. die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls (vgl. § 79 Abs. 1 Satz 4 BewG). ⁸Einzelheiten über die Ermittlung der Jahresrohmiete ergeben sich aus den Abschnitten 21 und 22 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens (BewR Gr) vom 19. September 1966 (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 183 vom 29. September 1966). ⁹In den Fällen des § 79 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BewG gilt die übliche Miete als Jahresrohmiete; vgl. im Einzelnen die Abschnitte 23 und 24 BewR Gr.

(3) ¹Bei den nach § 76 Abs. 2 und 3 BewG im Sachwertverfahren zu bewertenden Grundstücken ist normaler Rohertrag die nach dem Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete (§ 33 Abs. 1 Nr. 3 GrStG). ²Sie ist auch dann maßgebend, wenn das Grundstück vermietet ist. ³Die in diesen Fällen zu Beginn des Erlasszeitraums tatsächlich erzielte Miete wird im Allgemeinen der üblichen Jahresrohmiete entsprechen.

(4) ¹Bei der Ermittlung des im Erlasszeitraum tatsächlich erzielten Rohertrags ist Absatz 2 Sätze 3 bis 8 entsprechend anzuwenden. ²In den Fällen des Absatzes 2 Satz 9 und des Absatzes 3 ist die Minderung des normalen Rohertrags nach der üblichen Miete zu berechnen, die im Erlasszeitraum insgesamt erzielbar gewesen wäre. ³Bei eigengenutzten Einfamilienhäusern wird danach eine Ertragsminderung nur in Ausnahmefällen vorliegen. ⁴Das kann z. B. der Fall sein, wenn aus besonderen Gründen die Mietwerte in einer bestimmten Gegend nach Beginn des Erlasszeitraums zurückgehen. ⁵Ebenso kann eine Ertragsminderung vorliegen, wenn die Nutzung des Einfamilienhauses, z. B. durch die Zerstörung eines Teils des Gebäudes, gemindert ist.

(5) ¹Bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken ist für den Erlass der Grundsteuer die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks maßgebend (§ 33 Abs. 2 GrStG). ²Das gilt auch dann, wenn das Grundstück nach § 76 Abs. 1 BewG im Ertragswertverfahren zu bewerten ist. ³Die Minderung der Ausnutzung entspricht dem Unterschied zwischen der normalen Ausnutzung und der tatsächlichen Ausnutzung des Gebäudes. ⁴Steht das Gebäude leer, so beträgt die Minderung der Ausnutzung 100 v. H. ⁵Wenn das Gebäude nur teilweise leersteht, ist für die Bestimmung des Vomhundertsatzes der Minderung in der Regel das Verhältnis der ungenutzten Fläche zur gesamten nutzbaren Fläche maßgebend. ⁶Dasselbe gilt, wenn zu der wirtschaftlichen Einheit, für die der Einheitswert insgesamt festgestellt worden ist, mehrere Gebäude gehören und eines oder mehrere davon ganz oder teilweise leerstehen. ⁷Eine Minderung der Ausnutzung kann auch gegeben sein, ohne dass ein Gebäude ganz oder teilweise leersteht. ⁸Das kann zum Beispiel bei Kurzarbeit der Fall sein. ⁹Das Ausmaß der Minderung der Ausnutzung ist hier nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu beurteilen. ¹⁰Im Einzelfall ist nach den besonderen Verhältnissen des Betriebs zu entscheiden, welche Merkmale dafür geeignet sind. ¹¹Bei Fabrikations-, Handwerks- und Handelsbetrieben können dies die Arbeitsstunden, der Produktionsmitteleinsatz, der Produktionsausstoß, die Produktionsstunden, der Umsatz oder andere ähnliche Merkmale sein. ¹²Bei Hotels und anderen Betrieben des Beherbergungsgewerbes kann auf die Bettenbelegung oder ggf. den Umsatz abgestellt werden. ¹³Im Einzelfall kann auch eine Kombination mehrerer Merkmale in Betracht kommen. ¹⁴In der Regel kann das danach festzustellende Ausmaß der normalen Ausnutzung, vorausgesetzt, dass inzwischen keine Betriebsumstellung erfolgt ist, aus dem Durchschnitt der drei Kalenderjahre abgeleitet werden, die dem Erlasszeitraum vorangehen.

(6) ¹Wird nur ein Teil des Grundstücks eigengewerblich genutzt, ist für das ganze Grundstück ein einheitlicher Hundertsatz der Ertragsminderung zu ermitteln. ²Dabei ist von dem Anteil der einzelnen Teile am Einheitswert des Grundstücks auszugehen (§ 33 Abs. 4 GrStG).

(7) Der Hundertsatz, um den die Grundsteuer zu erlassen ist, ergibt sich aus vier Fünfteln des Hundertsatzes der Ertragsminderung (§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG).

(8) ¹In § 33 Abs. 1 GrStG wird pauschal unterstellt, dass bei bebauten Grundstücken ein Fünftel der Grundsteuer auf den Grund und Boden entfällt, für den ebenso wie für unbebaute Grundstücke ein Erlass der Grundsteuer ausgeschlossen ist. ²Bei einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden (§ 94 BewG) umfasst jedoch der Einheitswert und damit auch der Steuermessbetrag nur das Gebäude ohne den Grund und Boden. ³Die Beschränkung des Erlasses auf vier Fünftel des Vomhundertsatzes der Ertragsminderung gilt deshalb in diesem Fall nicht.

Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
WAAAA-59268