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Grundlagen - Stand: 18.09.2025

Finanzierungskosten

Bernd Langenkämper
Berücksichtigung von Vorfälligkeitsentschädigungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Wird ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, das Grundstück jedoch weiterhin zur Vermietung genutzt, dann ist die Vorfälligkeitsentschädigung nach dem jedoch als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Ausgleichszahlungen aus Swap-Geschäften

Beendet ein Steuerpflichtige einen Zinsswap, der im Zusammenhang mit der Finanzierung einer vermieteten Immobilie zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos abgeschlossen worden ist, wird nach dem ein bis dahin bestehender wirtschaftlicher Veranlassungszusammenhang zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gelöst.

I. Definition der Finanzierungskosten

Finanzierungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abzugsfähige Werbungskosten, die als Entgelt für die Beschaffung von Kreditmitteln zum Erwerb, zur Sicherung oder Erhaltung der Einkunftsquelle gezahlt werden. Sie sind unabhängig davon abzugsfähig, ob kreditfinanzierte Aufwendungen auch durch Barmittel hätten finanziert werden können.

II. Einzelne Finanzierungskosten

Entgelte für die Beschaffung von Kreditmitteln können sein:

1. Schuldzinsen

Schuldzinsen sind alle einmaligen oder laufenden Leistungen in Geld oder Geldeswert für die Kapitalüberlassung an Gläubiger oder Dritte, hierzu gehören insbesondere:

  • Abschlussgebühren für einen Bausparvertrag,

  • Bürgschaftsprovisionen,

  • Damnum/Disagio,

  • Kurssicherungsaufwendungen,

  • Verzugszinsen,

  • Zahlungen aufgrund einer Wertsicherungsklausel,

  • weitere Kosten, wie z.B. Kosten für das Projektcontrolling.

2. Nebenkosten der Darlehensaufnahme

Nebenkosten gehören ebenfalls zu den Finanzierungskosten. Als solche kommen insbesondere in Betracht:

  • Bereitstellungszinsen,

  • Hypothekenbestellungskosten,

  • Notariatskosten soweit sie den Kredit/die Hypothek betreffen,

  • Provisionszahlungen an Banken und Vermittler, z.B. Makler und Agenten,

  • Reisekosten zur Darlehensbeschaffung,

  • Kosten einer von der finanzierenden Bank verlangten qualifizierten baufachlichen Betreuung.

3. Umschuldungskosten

Umschuldungskosten können im Zusammenhang mit der Erlangung eines günstigeren oder der Ablösung eines Kredits entstehen, so z.B. Vorfälligkeitsentschädigungen.

4. Keine Finanzierungskosten

Nicht zu den Finanzierungskosten und somit nicht zu den nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abzugsfähigen Werbungskosten gehören:

  • Finanzierungsgarantiekosten,

  • Kursverluste bei Fremdwährungsdarlehen,

  • Risikolebensversicherungsbeiträge als Voraussetzung für ein Bauspardarlehen.

  • Rentenzahlungen.

5. Vorauszahlungen für mehr als fünf Jahre

Vorauszahlungen für eine mehr als fünfjährige Nutzungsüberlassung sind gleichmäßig auf den betreffenden Zeitraum zu verteilen. Diese Regelung gilt nicht für ein marktübliches Disagio/Damnum (§ 11 Abs. 2 Satz 3, 4 EStG).

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