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Gewerblicher Grundstückshandel im Konzern
Zur Nachhaltigkeit bei Objektgesellschaften eines Immobilien-Konzerns
[i]Söffing, Gewerblicher Grundstückshandel, Grundlagen, NWB QAAAE-35129 Die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zur gewerblichen Betätigung wird bei der Veräußerung von Immobilien überschritten, wenn gewisse Kriterien erfüllt sind. Für diese Beurteilung haben die Zahl der veräußerten Objekte und der zeitliche Abstand zwischen dem Erwerb bzw. der Bebauung und dem Verkauf eine indizielle Bedeutung. Nach den hierzu festgelegten Maßstäben soll grundsätzlich dann ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren vier oder mehr Objekte veräußert werden und die Tätigkeit als nachhaltig einzustufen ist. Dabei wurde bisher auf die Aktivitäten des Steuerpflichtigen – und daneben ggf. auf durch eine zwischengeschaltete Mitunternehmerschaft vorgenommene Verkäufe – abgestellt. In einem aktuellen Urteil hat sich das FG Berlin-Brandenburg mit den Voraussetzungen zur Gewährung der erweiterten Grundstückskürzung i. S. des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG befasst. Laut Finanzgericht sei bei Personenidentität hinsichtlich Beteiligungsstruktur und Geschäftsführung von Objektgesellschaften innerhalb eines Immobilienkonzerns nicht auf die einzelne Objektgesellschaft abzustellen. Vielmehr sei den Gesellschaften die für den gesamten Konzern bestehende Wiederholungsabsicht der Geschäftsführer zum Erwerb und zur Veräußerung von Immobilien im Hinblick auf die Nachhaltigkeit i. S. des § 15 Abs. 2 EStG „zuzurechnen“ (vgl. , NWB IAAAI-57928).
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I. Hintergrund
Regelmäßiger Bestandteil der steuerlichen Optimierung von Unternehmensgruppen ist die Inanspruchnahme der erweiterten Grundstückskürzung für Gewerbesteuerzwecke. S. 1419 [i]Burbaum/Wessels, Die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags für Grundstücksunternehmen nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG, Grundlagen, NWB MAAAH-50170 Hierdurch kann erreicht werden, dass Gewinne, die auf die Verwaltung eigenen Grundbesitzes entfallen, nicht der Gewerbesteuer zu unterwerfen sind.
Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Sinne des WEG errichten und veräußern, können gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG auf Antrag die erweiterte Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags in Anspruch nehmen, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.
Die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes müssen im Wege einer vermögensverwaltenden Tätigkeit erfolgen. Unternehmen, die Tätigkeiten ausüben, welche als solche bereits der Gewerbesteuer unterliegen, sind keine begünstigten Unternehmen im Sinne der Vorschrift, sofern diese Tätigkeiten nicht zu den unschädlichen Nebentätigkeiten i. S. von § 9 Nr. 1 Satz 2, 3 GewStG rechnen (, BStBl 1990 II S. 1075). Da das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels zu einer originär gewerblichen Tätigkeit i. S. von § 15 Abs. 2 EStG führt, steht dies der Inanspruchnahme einer erweiterten Grundstückskürzung entgegen.
II. Gewerblicher Grundstückshandel
[i]Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze ...Gewerblicher Grundstückshandel liegt grundsätzlich dann vor, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs (Zeitraum von fünf Jahren) zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf mindestes vier Objekte veräußert werden. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH lassen die äußeren Umstände in diesem Fall den Schluss zu, dass es dem Steuerpflichtigen bereits bei Anschaffung bzw. Errichtung auf die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt und somit die Grenzen von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten werden.
[i]... innerhalb von 5 Jahren führt zur GewerblichkeitDas Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze ist somit ein Anscheinsbeweis, während die persönlichen oder finanziellen Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien unerheblich sind. Wird die Drei-Objekt-Grenze innerhalb der ersten fünf Jahre überschritten, kommt es somit zu einer Gewerblichkeit, die nur bei Vorliegen außergewöhnlicher Umstände ausgeschlossen werden kann. Bei Grundstücksgeschäften, die erst nach Ablauf von fünf Jahren zur Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze führen, müssen hingegen weitere Beweisanzeichen hinzutreten, die für eine Gewerblichkeit sprechen (vgl. , BStBl 2004 II S. 914).
Liegen die Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels bei einer Gesellschaft vor, betreibt diese selbst ein gewerbliches Unternehmen i. S. des § 15 Abs. 2 EStG (vgl. , BStBl 2003 II S. 291).