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Umsatzsteuerliche Probleme beim teilweisen Verzicht auf die Steuerbefreiung für Immobilienlieferungen
Einordnung und Lösungsvorschläge
Bei Immobilientransaktionen zeigen sich in der Praxis umsatzsteuerliche Probleme, wenn nur ein teilweiser Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung erfolgen soll. Der Beitrag stellt die aktuelle Auffassung der deutschen Finanzverwaltung und einschlägige Rechtsprechung des BFH im Überblick dar, ordnet diese in den unionsrechtlichen Rahmen ein und macht einen Lösungsvorschlag.
Nach der Verwaltungsauffassung ist es zulässig, bei einer Immobilienlieferung nur teilweise auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Allerdings lehnt die Verwaltung eine bloße quotale Aufteilung ab und akzeptiert lediglich eine Aufteilung nach räumlichen Gesichtspunkten.
Aufgrund praktischer Probleme besteht allerdings dringender Handlungsbedarf für eine Neugestaltung der Ausübungsmodalitäten der teilweisen Option beim Verkauf von Immobilien.
Anstelle der gegenständlichen Zuordnung ist eine quotale Option vorzusehen.
I. Problemdarstellung
1. Grundsätze des Verzichts auf die Steuerbefreiung bei Immobilienlieferungen
[i]Schlich, Flächenschlüssel als sachgerechter Aufteilungsmaßstab zur Vorsteuer?, StuB 6/2021 S. 246, NWB TAAAH-73679 Sterzinger, in: Küffner/Zugmaier, UStG, § 4 UStG, NWB AAAAB-75322 Nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG sind Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, grds. umsatzsteuerfrei. Diese Vorschrift geht über Art. 135 Abs. 1 Buchst. j und k MwStSystRL hinaus, was jedoch Art. 371 MwStSystRL gestattet. Allerdings schließt die entsprechende Steuerbefreiung den Vorsteuerabzug aus (vgl. § 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG). Daher besteht bei Immobilienlieferungen an Unternehmer ein grundsätzliches Interesse, nach § 9 Abs. 1 und Abs. 3 UStG auf die Steuerbefreiung zu verzichten (auch Option zur Steuerpflicht genannt).
Nach der Verwaltungsauffassung ist es zulässig, bei einer Immobilienlieferung nur teilweise auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Allerdings lehnt die Verwaltung eine bloße quotale Aufteilung ab und akzeptiert lediglich eine Aufteilung nach räumlichen Gesichtspunkten (vgl. Abschnitt 9.1 Abs. 6 UStAE). Stützend verweist sie auf zwei Entscheidungen des BFH.