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Bilanzierungsfragen bei Ein- und Umbauten von Mietern
Ein Überblick über die Rechtsprechung und Verwaltungsgrundsätze
Mietverhältnisse für gewerblich zu nutzende Räumlichkeiten werfen regelmäßig vielfältige Bilanzierungsfragen auf. Wird die Mietsache durch den Mieter mit Ein- und Umbauten verändert, stellt sich die Frage nach den Auswirkungen auf die Bilanz des Mieters. Gleiches gilt für die Verpflichtung zur Entfernung und zum Rückbau. Der Beitrag widmet sich der bilanziellen Abbildung von Ein- und Umbauten sowie damit zusammenhängenden Verpflichtungen. Aus der Perspektive des Mieters werden neben Ansatz- auch Bewertungsfragen erörtert. Die skizzierten Problembereiche sind branchen- und betriebsgrößenunabhängig und haben realwirtschaftlich durch die aufwendigeren Bau- und Raumkonzepte, die Durchführung von energetischen Sanierungen und die Preisentwicklungen der jüngeren Vergangenheit eine weitaus größere Bedeutung erlangt. Vielfach sollten die von Rechtsprechung und Verwaltung vor langer Zeit gefundenen Lösungen ergebnisoffen überdacht werden.
Ronig, Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand bei Baumaßnahmen, Grundlagen, NWB NAAAE-31472
Wonach richtet sich die Bilanzierungspraxis bei Mietereinbauten?
Was ist in der Rechtsprechung zu kritisieren?
Erfolgt die Bilanzierung beim Mieter deckungsgleich zur Bilanzierung beim Vermieter?
I. Einordnung
[i]Michel/Hülsmann, Mietereinbauten und -umbauten, Grundlagen, NWB UAAAE-35025 Bisle/Dönmez, in: Kanzler/Kraft/Bäuml, EStG, 9. Aufl. 2024, § 5, NWB QAAAJ-52111 Hoffmann/Lüdenbach, NWB Kommentar Bilanzierung, 15. Aufl. 2023, § 246, NWB XAAAJ-44227 Die entgeltliche Überlassung von Geschäftsräumen zeigt sich in der Praxis regelmäßig als langfristige Vereinbarung mit gegenseitigen Rechten und Pflichten von Vermieter und Mieter in einer sich schnell verändernden Umwelt. Im Synallagma stehen die Gewährung des Gebrauchs der überlassenen Sache und die Zahlung des Entgelts einander ausgleichend gegenüber. Generell sind Miet- und Pachtverträge zu unterscheiden. Während sich die Miete auf körperliche Gegenstände (§ 90 BGB) bezieht, können neben Sachen auch Rechte und zusammengesetzte Vermögenseinheiten Gegenstand von Pachtverträgen sein, die nicht nur den Gebrauch der Sache gestatten, sondern auch die Fruchtziehung (§ 99 BGB). Typische Beispiele sind die Gaststätte mit Inventar oder die Hotelanlage mit Einrichtung und Ausstattung. Im Beitrag werden die zu erörternden Maßnahmen ungeachtet vom jeweiligen Vertragstypus und vom bautechnischen Charakter als Mietereinbauten bezeichnet.
Die jeweilige Vertragsgestaltung ist von vielfältigen rechtlichen Anforderungen geprägt, die sich während der Vertragslaufzeit ganz erheblich auswirken können. Gegenüber der Wohnraummiete gibt es zahlreiche Abweichungen und branchen- oder standortbedingte Besonderheiten. Die Pandemie und insbesondere die behördlich verordneten Lockdowns haben vielfach zu großen Belastungen in den Mietvertragsverhältnissen geführt. Unabhängig davon setzt das veränderte Käuferverhalten den stationären Einzelhandel seit geraumer Zeit stark unter Druck. Hinzu kommt derzeit die konjunkturelle Abkühlung. Mit innovativen Gestaltungskonzepten am Point of Sale soll den Krisen entgegengewirkt und der Einzelhandel belebt werden. Gestaltungen der Inneneinrichtung in der Gastronomie haben deutlich an Bedeutung gewonnen. Franchisevereinbarungen verpflichten den Mieter zu baulichen Maßnahmen. Veränderungen S. 410gibt es ebenfalls bei der Nutzung von Bürogebäuden. Hier werden moderne Arbeits- und Raumkonzepte erarbeitet, die die Kommunikation, Kreativität und das Wohlbefinden der Mitarbeiter verbessern sollen und bauliche Veränderungen nach sich ziehen (können). Workflow-Optimierungen und Design sind andererseits maßgebend für Praxiseinrichtungen.