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Gestaltungsmöglichkeiten und Simulationen von familiären Immobilienübertragungen
Berücksichtigung der Änderung des BewG durch das JStG 2022 (Teil 2)
Im Zuge des Inkrafttretens des JStG 2022 und der dadurch angepassten Immobilienbewertung nach dem BewG an die ImmoWertV ist die Thematik der steueroptimierten Immobilienübertragung vermehrt in den Mittelpunkt der steuerlichen Nachfolgeberatung gerückt. Im Rahmen der Anpassungen haben insbesondere das Ertragswert- sowie das Sachwertverfahren einige Änderungen erfahren, was wiederum zu deutlich höheren Immobilienbewertungen ab dem für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer führen kann. Da parallel die gesetzlich festgelegten persönlichen schenkung- und erbschaftsteuerlichen Freibeträge nicht entsprechend angepasst wurden, können diese somit eher ausgeschöpft werden. Der Beitrag simuliert die Durchführung von Immobilienübertragungen anhand von Fallbeispielen, erläutert steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten und es werden die Auswirkungen der Änderungen des JStG 2022 in Bezug auf die Immobilienwertermittlung für Zwecke der Schenkungsteuer analysiert. Er schließt an den ersten Teil der zweiteiligen Beitragsreihe in NWB-EV 8/2023 S. 255 an.
Teil 1 des Beitrags „Gestaltungsmöglichkeiten und Simulationen von familiären Immobilienübertragungen“ von Schulz/Kratzsch finden Sie hier: NWB TAAAJ-44960
Nach Gegenüberstellung der durchgeführten Bewertungen mittels Ertrags- und Sachwertverfahren nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes der alten Fassung sowie nach Inkrafttreten des JStG ist zu konstatieren, dass die einschlägigen Änderungen in beiden Verfahren zu einer Erhöhung der Grundbesitzwerte führen.
Wie hoch die Abweichungen im Endeffekt ausfallen, kann pauschal nicht festgestellt werden, da die Bewertungen sehr objektspezifisch und ortsabhängig sind. Insbesondere die veröffentlichten Werte der zuständigen Gutachterausschüsse spielen eine grundlegende Rolle bei der Bewertung und sind somit ausschlaggebend für die Höhe der Grundbesitzwerte.
Die steuerlich bestehenden Befreiungen und Gestaltungsmöglichkeiten sind sehr vielseitig und bieten in vielen verschiedenen Bereichen und Konstellationen der privaten Immobiliennachfolge Steuereinsparungspotenziale. Dabei ist es wichtig, frühzeitig die Bedürfnisse und Wünsche der abgebenden Generation zu identifizieren, um eine entsprechende individuelle steueroptimierte Vermögensnachfolge zu gestalten.
Es bleibt abzuwarten, ob die persönlichen steuerlichen Freibeträge des § 16 ErbStG ebenfalls eine Erhöhung erfahren, um entsprechend auf die erhöhten Immobilienwerte zu reagieren.
I. Weitere Simulation
1. Immobilienbewertung im Sachwertverfahren (Fallbeispiel 2)
Vater (V) möchte zudem das gemeinsam mit seiner Ehefrau bewohnte Einfamilienhaus übertragen. Da er seiner Tochter bereits das Mehrfamilienhaus (Fallbeispiel 1) geschenkt hat, überlegt er sich das Einfamilienhaus insgesamt auf seine Ehefrau zu übertragen, da sie auch beabsichtigen, weiterhin in dem Haus gemeinsam zu wohnen. Vorschenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre sind nicht getätigt worden.
Variante 1: Stichtag der Schenkung ist der .
Variante 2: Stichtag der Schenkung ist der .