Wohnrecht

I. Definition des Wohnrechts

Das Wohnrecht ist das dingliche oder obligatorische Recht, ein bebautes Grundstück ganz oder teilweise zu Wohnzwecken zu nutzen. Ein Nießbrauch an einem Grundstück hingegen berechtigt nicht nur zur Nutzung, sondern auch zur Fruchtziehung, also zur Einnahmeerzielung aus dem Grundstück. Wie beim Nießbrauch ist auch beim Wohnrecht zwischen dem entgeltlich und dem unentgeltlich bestellten Wohnrecht zu unterscheiden.

II. Dingliches Wohnrecht

Ein dingliches Wohnrecht ist ein bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbartes, also im Grundbuch eingetragenes, Wohnrecht. Zur steuerlichen Anerkennung muss es auch tatsächlich durchgeführt werden (nicht also Bestellung des Wohnrechts und gleichzeitiger Abschluss eines unkündbaren Mietvertrags für vom Eigentümer genutzte Räume).

1. Entgeltlich zugewendetes Wohnrecht

Das Wohnrecht ist entgeltlich bestellt, wenn der Wert des Wohnrechts und der Wert der Gegenleistung einander abgewogen gegenüber stehen (bei fremden Dritten ist dieses nur bei einem krassen Missverhältnis der Leistungen zueinander nicht der Fall).

Steuerliche Folgen

• beim Eigentümer:

  • Entgelt ist Einnahme aus Vermietung und Verpachtung; bei einer Vorausleistung für mehr als fünf Jahre können die Einnahmen auf den Zeitraum verteilt werden, für den die Zahlung geleistet wird, BMF, Schreiben v. 30.9.2013 - S 2253 Rz 37, 38, § 11 Abs. 1 Satz 3 EStG,

  • AfA-Berechtigung und Werbungskostenabzug

  • keine Eigenheimzulage für die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung

  • Ablösezahlungen führen zu nachträglichen Anschaffungskosten

• beim Wohnrechtsinhaber:

  • bei Untervermietung: Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und AfA für das Wohnrecht

  • Eigenheimzulage nur bei Dauerwohnrecht (auch wenn der geänderte Dauerwohnrechtsmustervertrag vom 06.12.1993 keinen zwingenden Eigentumsübergang vorsieht, ist der Dauerwohnberechtigte in diesem Fall als wirtschaftlicher Eigentümer anzusehen).

  • Ablösezahlung ist nicht steuerbare Vermögensumschichtung

2. Unentgeltlich zugewendetes Wohnrecht

Ist das Wohnrecht unentgeltlich zugewendet worden, so ist steuerlich wie folgt zu verfahren

• beim Eigentümer:

  • keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

  • keine AfA-Berechtigung und kein Werbungskostenabzug

  • Eigenheimzulage für die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung

• beim Wohnrechtsinhaber:

  • bei Untervermietung: Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung; keine AfA für das Wohnrecht mangels Anschaffung

  • keine Eigenheimzulage