Immobilien: Besteuerung

A. Problemanalyse

I. Einleitung

1Für eine rationale Entscheidung über Erwerb, Nutzung und Veräußerung von Immobilien müssen die Folgen der daraus ggf. resultierenden Steuerbelastung ermittelt werden. Diese Ermittlung ist jedoch aufgrund des in Deutschland herrschenden Vielsteuersystems oft vielseitig und schwierig. Immobilien unterliegen keiner eigenen Besteuerung. Vielmehr werden die einzelnen Vorgänge, nämlich der Erwerb, das Halten, das Nutzen und die Übertragung der Immobilie Tatbeständen einzelnen Steuergesetzen zugeordnet. Es wird dadurch erforderlich, einen grundlegenden Gesamtüberblick über die Auswirkungen der einzeln beschriebenen Vorgänge aufzuzeigen.

2Welche Steuerart konkret betroffen ist, hängt von vielen Faktoren ab. Entscheidend sind dabei die Art der (beabsichtigten) Nutzung und die Zuordnung der Immobilie zu einem Betriebsvermögen oder Privatvermögen. So kann beim Erwerb Vorsteuer oder Grunderwerbsteuer anfallen. Die Nutzung der Immobilie kann Ertragsteuern und Umsatzsteuern auslösen. Die Übertragung einer Immobilie kann wiederum Ertragsteuern und/oder Umsatzsteuer auslösen. Bei Unentgeltlichkeit der Übertragung kann Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen. Allein an das Halten der Immobilie knüpft eine eventuelle Grundsteuerpflicht an.

4-5Einstweilen frei

Zusätzlich ist der bisher bereits verwandte Begriff der Immobilie zu erläutern.

II. Begriff und Umfang der Immobilie

6Im allgemeinen Sprachgebrauch wird unter einer Immobilie ein bebautes oder unbebautes Grundstück sowie deren Zubehör verstanden. Der Grundbegriff der Immobilie leitet sich daher von dem Begriff des Grundstücks ab. Einen einheitlichen steuerlichen Begriff des Grundstücks gibt es nicht. Ausgehend vom zivilrechtlichen Grundstücksbegriff werden daher die steuerlichen Grundlagen des Grundstücksbegriffs dargestellt.

1. Zivilrechtlicher Grundstücksbegriff

7Eine zivilrechtliche Legaldefinition des Grundstücksbegriffs gibt es nicht. Der Begriff wird in einzelnen Vorschriften vorausgesetzt (z. B. §§ 94 Abs. 1, 873 Abs. 1 BGB). Ein Grundstück ist der räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der katastermäßig vermessen und bezeichnet ist sowie im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt geführt wird. Zum Grundstück gehören auch dessen wesentliche Bestandteile, die mit dem Grund und Boden untrennbar verbunden sind, §§ 93, 94 Abs. 1 BGB. Dies sind insbesondere die auf dem Grund und Boden stehenden Gebäude. Eine Ausnahme bilden Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind sowie Gebäude, die in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück vom Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden sind, sog. Scheinbestandteile, vgl. §§ 94 Abs. 1 Satz 1, 95 BGB. Dabei teilen wesentliche Bestandteile des Gebäudes das Schicksal des Gebäudes selbst, vgl. § 94 Ab. 2 BGB. Zum Zubehör vgl. § 97 BGB.

8-9Einstweilen frei