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Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung
NWB Datenbank
Ebber, Verträge mit nahen Angehörigen, infoCenter;
Langenkämper, Liebhaberei, infoCenter;
Langenkämper, Vermietung und Verpachtung, infoCenter;
Langenkämper, Werbungskosten Vermietung und Verpachtung, infoCenter;
Zeitschriftenbeiträge
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Bischoff, Kurzzeitige Vermietung über Airbnb im steuer- und steuerstrafrechtlichen Blickpunkt, Stbg 2021 S. 11;
Bleschik, Schuldzinsen bei Vermietungs- und Verpachtungseinkünften, EStB 2020 S. 350;
Bruschke, Mietverträge zwischen nahen Angehörigen, DStZ 2017 S. 732;
Denker/Gummels, Örtlicher Mietspiegel vs. Vergleichsmiete – Der BFH schafft nun Klarheit!, AStW 2021 S. 438;
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Gemeinhardt, Verträge unter nahen Angehörigen – steuerliche Anerkennung, BB 2012 S. 739;
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Günther, Verbilligte Vermietung an nahe Angehörige (§ 21 Abs. 2 EStG), ErbStB 2021 S. 260;
Günther, Verlustberücksichtigung und Werbungskostenabzug bei schenkweiser Grundstücksübertragung, ErbStB 2021 S. 200;
Günther, Vorteilhafte Gestaltungen bei vermieteten Grundstücken des Privatvermögens, EStB 2019 S. 413 und 468;
Günther, Investitionen oder Grundstücksübertragungen bei geerbten Mietimmobilien und ihre Steuerfolgen, ErbStB 2019 S. 275;
Günther, Übertragungen vermieteter Grundstücke im familiären Bereich, EStB 2019 S. 27;
Günther, Einkünfteerzielungsabsicht bei unbebauten Grundstücken, EStB 2016 S. 186;
Haas, Verbilligte Vermietung: Sparmodell oder Steuerfalle?, EStB 2016 S. 467;
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Herkens, Eigentumswohnungen im Ertragsteuerrecht, EStB 2021 S. 312;
Heuermann, Einfluss einer lang andauernden Renovierung auf die Einkünfteerzielungsabsicht, StBp 1/2011 S. 27;
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Kaligin, Probleme bei der Dokumentation der Gewinnerzielungsabsicht bei sog. Leerstandsimmobilien, StBP 3/2016 S. 76;
Kanzler, 50-56-66-50-Prozent: Die erstaunliche Wandlung der Vollentgeltlichkeitsgrenze zur verbilligten Vermietung bis zum Jahressteuergesetz 2020, RF 2021 S. 49;
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Kreft, Verlustnutzung bei vermieteten Ferienwohnungen: Ein ewiger Streitpunkt mit der Finanzverwaltung, GStB 2012 S. 205;
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Mohaupt, Einführung einer Sonderabschreibung in § 7b EStG, NWB 29/2019 S. 2153;
Nacke, Corona: Auswirkungen auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, NWB 13/2021 S. 907;
Nacke, Einkünfteerzielungsabsicht und Leerstand: Darauf muss der Vermieter achten!, ;
Paus, Anerkennung von Verlusten bei der Vermietung unter Angehörigen, FR 2016 S. 212;
Pieske-Kontny, Zur Einkunftserzielungsabsicht bei Vermietung einer Ferienwohnung, StBp 2020 S. 327;
Rukaber, Auslegung von Vorläufigkeitsvermerken in Änderungsbescheiden, NWB 8/2021 S. 557;
Schallmoser, Neues zu Immobilien im Einkommensteuerrecht, DStR 11/2013 S. 501;
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Stein, Liebhaberei bei privater Vermietung: Die schädliche Befristung, StBp 2022 S. 67;
Stein, Die Totalüberschussprognose bei den Vermietungseinkünften, StBp 2020 S. 8;
Stein, Private Immobilienvermietung mit Verlust: Wann darf das Finanzamt auf Liebhaberei prüfen?, StBp 2021 S. 100;
Stein, Zur Feststellung der Vermietungsabsicht bei Leerstand von Wohnraum, StBp 4/2019 S. 100;
Stein, Zur Feststellung ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsabsicht bei Leerstand von Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie bei unbebauten Grundstücken, StBp 8/2012 S. 225 und 9/2012 S. 262;
Sterzinger, Vorab entstandene Werbungskosten und vergebliche/verlorene Aufwendungen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, EStB 2019 S. 146;
Thiele, Die ertragsteuerliche Behandlung von Ferienimmobilien in der Praxis, FR 2017 S. 904;
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Weiss, Besteuerung von Mieteinkünften gem. § 21 EStG beim Ausbleiben von Mieteinnahmen aufgrund der Corona-Krise, EStB 2021 S. 30;
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Zipfel/Pfeffer, Verträge unter nahen Angehörigen, BB 2010 S. 343;
Kommentar
A. Problemanalyse
1 Auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist es zur Abgrenzung von der nicht steuerbaren Liebhaberei notwendig, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben auf die Dauer der Nutzung der Einkunftsquelle zu erzielen. Die Vorschrift des § 21 EStG beruht auf der typisierenden Annahme, dass die langfristige Vermietung und Verpachtung trotz über längere Zeiträume anfallender Werbungskostenüberschüsse in der Regel letztlich zu positiven Einkünften führt. Die Frage nach der Einkunftserzielungsabsicht, welche objektbezogen zu prüfen ist, kann sich sowohl vor, während bzw. nach einer Vermietungsphase stellen.
2-4 Einstweilen frei
I. Dauerhafte Vermietung
5 Von dem vorgenannten Grundsatz kann nur ausgegangen werden, wenn die Vermietungstätigkeit auf Dauer angelegt ist. Andernfalls muss geklärt werden, ob ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen ist. Dies ergibt sich aus einer den Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung umfassenden Totalüberschussprognose, die ggfs. zu einer Versagung der geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse führt.
6Diese Grundsätze gelten nur für die Vermietung von Wohnungen, auch wenn der Mieter das Objekt nicht zu Wohnzwecken nutzt. D. h. bei Vermietung von Gewerbeobjekten ist die Einkünfteerzielungsabsicht stets konkret festzustellen. Dies hat der BFH erst kürzlich bestätigt. Höchstrichterlich geklärt ist, dass Räumlichkeiten des Arbeitnehmers, die dieser seinem Arbeitgeber zur Erfüllung von dessen betrieblichen Zwecken vermietet (Homeoffice), zu den Gewerbeimmobilien zählen. Für vor dem abgeschlossene Mietverträge beanstandet es die Verwaltung jedoch nicht, wenn eine Einkünfteerzielungsabsicht typisierend angenommen wird.
7Ist für die Ausübung eines grundsätzlich lebenslangen dinglichen Nutzungsrechts ein Entgelt nur für eine zeitlich begrenzte Dauer zu entrichten, muss die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose überprüft werden. Der Prognosezeitraum ist hierbei auf die Dauer der voraussichtlich entgeltlichen Nutzungsdauer begrenzt.
8Entschließt sich der Steuerpflichtige nach einer vorangegangenen dauerhaften Vermietung eine andere Form der Vermietung aufzunehmen, ist der subjektive Tatbestand der Einkunftserzielungsabsicht in diesem Zeitpunkt neu zu bewerten.
9 Einstweilen frei
II. Vermietungsabsicht bei Leerstand
10 Werden für ein nicht vermietetes Objekt Werbungskostenüberschüsse geltend gemacht, können verschiedene Fallkonstellationen zu beurteilen sein. So kann sich ein Leerstand z. B. ergeben nach
Erwerb bzw. Herstellung des Objekts,
einer Selbstnutzung durch den Steuerpflichtigen,
einer bereits erfolgten Vermietung.
11-14 Einstweilen frei