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Verbilligte Wohnungsvermietung an Arbeitnehmer
Überblick über die steuer-, sozialversicherungs-, bilanz-, arbeits- und mietrechtlichen Auswirkungen
[i]Schmidt/Wiebecke, Sachzuwendungen an Arbeitnehmer, Grundlagen, NWB IAAAE-67929 Durch das sog. JStG 2019 wurde mit Wirkung ab dem die Möglichkeit geschaffen, dass Arbeitgeber ihren Arbeitnehmern steuerfreie Vorteile durch die verbilligte Vermietung von Wohnungen zuwenden. Mit dem JStG 2020 ergaben sich rückwirkend zum zusätzliche Erleichterungen. Bei der Umsetzung der lohnsteuerlichen Regelung sind auch Fragen des Sozialversicherungs-, Bilanz- sowie Arbeits- und Mietrechts zu berücksichtigen.
Eine Kurzfassung des Beitrags finden Sie .
I. Steuerliche Auswirkungen
1. Ertragsteuer
a) Bisherige Rechtslage
[i]Wenning, Sachbezüge, infoCenter, NWB BAAAB-05698 Grundsätzlich ist die unentgeltliche oder verbilligte Überlassung von Wohnraum durch den Arbeitgeber an seinen Arbeitnehmer als geldwerter Sachbezug lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtig. Ausnahmen bestanden und bestehen auch weiterhin nach § 8 Abs. 3 EStG und § 3 Nr. 59 EStG.
aa) Bewertung nach § 8 Abs. 3 EStG
[i]Anwendung des sog. Rabattfreibetrags bei der WohnungsüberlassungErhält ein Arbeitnehmer aufgrund seines Dienstverhältnisses eine Wohnung verbilligt überlassen, ist ein geldwerter Vorteil nicht zu versteuern, soweit der Mietnachlass nicht mehr als jährlich 1.080 € der um 4 % gekürzten ortsüblichen Miete beträgt. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Arbeitgeber Wohnungen nicht überwiegend an seine Arbeitnehmer vermietet. Aufgrund dieser Voraussetzung können nur wenige S. 833Unternehmen von dieser Regelung profitieren. Vermietungen durch Schwester- oder Tochtergesellschaften des Arbeitgebers sind nicht begünstigt.
Die ortsübliche Warmmiete beträgt 600 € monatlich, Kürzung um 4 % der ortsüblichen Miete (600 € x 4 %) = 24 € monatlich. Zuzüglich Kürzung um den Festbetrag von jährlich 1.080 €, was einer monatlichen Kürzung von (1.080 € : 12) = 90 € entspricht. Damit kein geldwerter Vorteil zu versteuern ist, ist eine Miete (einschließlich Betriebskosten) von mindestens 486 € zu erheben (600 € - 24 € - 90 €).
bb) Steuerfreie Mietvorteile (§ 3 Nr. 59 EStG)
[i]WohnraumförderungSteuerfrei sind Mietvorteile, die im Rahmen eines Dienstverhältnisses gewährt werden und auf den Wohnraumfördergesetzen (z. B. nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz oder den Fördergesetzen der Länder) beruhen oder sich aus den Wohnungsfürsorgemitteln aus öffentlichen Haushalten ergeben. Ist der Förderzeitraum im Zeitpunkt des Bezugs der Wohnung durch den Arbeitnehmer noch nicht abgelaufen, ist ein Mietvorteil bis zur Höhe des Teilbetrags steuerfrei, auf den der Arbeitgeber gegenüber einer Vergleichsmiete (ohne Förderung) verzichten muss. Der steuerfreie Teilbetrag verringert sich in dem Maße, in dem der Arbeitgeber nach den Förderregelungen eine höhere Miete verlangen könnte. Mit Ablauf der Mietbindungsfrist endet auch die Steuerbefreiung.
b) Neue Rechtslage: Verbilligte Vermietung nach § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG
[i]KonzernklauselDurch die Neuregelung in § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG können nun alle Arbeitgeber ihren Mitarbeitern einen steuerfreien Vorteil zuwenden. Darüber hinaus ermöglicht das JStG 2020 eine Zuwendung des Vorteils durch ein verbundenes Unternehmen (§ 15 AktG) auf Veranlassung des Arbeitgebers. Juristische Personen des öffentlichen Rechts können diese Vorteilsgewährung als Arbeitgeber ebenfalls durch ein verbundenes Unternehmen veranlassen (sog. Konzernklausel). [i]Bewertungsabschlag bei MitarbeiterwohnungenDie steuerfreie Mietverbilligung beträgt ein Drittel der ortsüblichen Miete, d. h. der Arbeitgeber kann die Miete um ein Drittel verbilligen, ohne dass es zu einem zu versteuernden geldwerten Vorteil kommt. Die Mietverbilligung muss nicht zusätzlich zum vereinbarten Arbeitslohn gewährt werden; eine Gehaltsumwandlung ist damit ebenfalls begünstigt. Der Bewertungsabschlag wirkt wie ein Freibetrag; übersteigt der gewährte Mietnachlass den Bewertungsabschlag, ist nur der übersteigende Betrag zu versteuern.