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Grundsatzüberlegungen zur steueroptimalen Rechtsformwahl
Anschaffung, Nutzung und Veräußerung von Immobilien im Betriebs- und Privatvermögen
Die steuerlichen Folgen, die durch den Erwerb, die Nutzung sowie die Veräußerung von Immobilien eintreten, sind davon abhängig, ob die Immobilie zum Privatvermögen oder zum Betriebsvermögen einer natürlichen Person, einer Personen- oder einer Kapitalgesellschaft gehört. Der nachfolgende Beitrag zeigt die wesentlichen Grundsätze auf, die aus der Rechtsformwahl resultieren und benennt darauf aufbauend für die Praxis bestehende Gestaltungsüberlegungen.
I. Grundsatzüberlegungen zur Rechtsformwahl
[i]Vielzahl von Steuerarten betroffenDie steuerlichen Konsequenzen bei Erwerb, Nutzung/Halten und Veräußerung von Immobilien können eine Vielzahl von Steuerarten betreffen, wie z. B. die Einkommen- und Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer, Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer und Grundsteuer sowie bei unentgeltlichen oder teilentgeltlichen Übertragungen auch die Erbschaft-/Schenkungsteuer. Welche Steuerart bei den einzelnen Vorgängen jeweils konkret betroffen ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Entscheidend ist die Art der (beab-sichtigten) Nutzung und die Rechtsform des Investors sowie die damit verbundene Zuordnung der Immobilie zu dessen Betriebsvermögen oder (sofern möglich) Privatvermögen.
II. Privatvermögen einer natürlichen Person
[i]Ritzkat, Grundstück im Privatvermögen, infoCenter, NWB AAAAB-05668 Grundsätzlich kann die Zuordnung einer Immobilieninvestition zum Betriebsvermögen oder Privatvermögen anhand der beabsichtigten Tätigkeit abgeleitet werden. Die Investition wird dem Privatvermögen dann zugeordnet, wenn der Steuerpflichtige (bzw. der Investor) keine relevante Tätigkeit i. S. des § 2 Abs. 2 EStG ausübt, d. h. die Immobilie nicht zur Erzielung von Einkünften verwendet. Soll die Immobilie dagegen zur Erzielung von Einkünften verwendet werden, gehört sie auch dann zum Privatvermögen, wenn der Investor mit der Vermietung und Verpachtung Überschusseinkünfte gem. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG erzielen möchte.
Der Investor A erwirbt ein Mehrparteienhaus als langfristige Kapitalanlage und beabsichtigt die Immobilie langfristig zu vermieten. Die Immobilie gehört zum Privatvermögen des Investors.S. 25
1. Anschaffung der Immobilie
[i]Fußstapfentheorie bei unentgeltlichem ErwerbWird die Immobilieninvestition dem Privatvermögen zugeordnet, ergeben sich grundsätzlich keine steuerlichen Besonderheiten beim Erwerbsvorgang. Jedoch ist hervorzuheben, dass bei einer entgeltlichen Anschaffung die Anschaffungskosten die Bemessungsgrundlage der Abschreibung gem. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i. V. mit § 7 Abs. 4 EStG bilden. Bei einem unentgeltlichen Erwerb (beispielsweise im Erbfall oder bei einer Schenkung) gelten die Regelungen des § 11d EStDV, wonach generell die Werte des Rechtsvorgängers maßgeblich sind, d. h. der Steuerpflichtige führt die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers fort (sog. Fußstapfentheorie).