Immobilienfinanzierung

I. Definition der Immobilienfinanzierung

Der Erwerb oder die Herstellung von Immobilien wird häufig unter Einsatz von Fremdmitteln bestritten. Der Beitrag befasst sich mit der steuerlichen Behandlung der Immobilienfinanzierung im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

II. Darlehenssicherheit und Zinsvereinbarungen

Der Darlehensgeber sichert das gewährte Darlehen regelmäßig über eine Grundschuld oder Hypothek ab. Darüber hinaus schließen die Darlehensnehmer zum Teil auch Lebensversicherungsverträge zur Darlehensabsicherung ab.

Die meisten Immobiliendarlehen sind mit einem festen Zinssatz über einen vereinbarten Zinsbindungszeitraum ausgestattet. Im Gegensatz zu Darlehen mit festem Zinssatz erfolgt bei variabler Verzinsung eine regelmäßige Zinsanpassung an den aktuellen Marktzins.

III. Finanzierungsarten

Immobilienfinanzierungen können in unterschiedlichen Arten abgeschlossen werden:

• Annuitätendarlehen (gleichbleibende monatliche Rate, die Zins- und Tilgungsbeiträge beinhaltet),

• tilgungsfreie Darlehen (Zahlung laufender Zinsen; Darlehenstilgung bei Endfälligkeit),

• Bauspardarlehen (Ansparen des Bausparguthabens und anschließend Auszahlung der Darlehenssumme).

  Hinweis:

  Bausparzinsen in der Ansparphase gehören zu den Kapitaleinkünften. Ausnahmsweise können diese auch den Vermietungseinkünften zuzuordnen sein, wenn bereits in der Ansparphase ein Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie besteht. Die Abschlussgebühr für den Bausparvertrag ist (nur) bei einem engen zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung des Vermietungsobjekts als Werbungskosten abziehbar.

• Fremdwährungsdarlehen (Darlehensaufnahme in Fremdwährung)

  Hinweise:

  Umrechnung der Schuldzinsen zum Zahlungszeitpunkt in Euro (Werbungskosten); kein Abzug der Tilgungsleistungen (auch nicht in Bezug auf Fremdwährungsverluste); kein Abzug von Schuldzinsen, die auf Fremdwährungsverluste entfallen.

• Forward-Darlehen (Konditionen für die Anschlussfinanzierung werden im Voraus fix vereinbart; die neue Zinsbindung und Ratenvereinbarung beginnen zum Auszahlungstermin)

IV. Finanzierungskosten

1. Veranlassungszusammenhang

Schuldzinsen für ein Darlehen zum Erwerb oder zur Herstellung der Vermietungsimmobilie sind als Werbungskosten abzugsfähig (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Maßgebend für den steuerlichen Abzug von Finanzierungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist der tatsächliche Verwendungszweck des Darlehens. Schuldzinsen für ein durch eine Hypothek auf einem weiteren Grundstück gesichertes Darlehen sind daher bei dem Grundstück zu berücksichtigen, für das das Darlehen verwendet wurde.

2. Schuldzinsen

Schuldzinsen für ein Darlehen zum Erwerb oder zur Herstellung der Vermietungsimmobilie sind als Werbungskosten abzugsfähig (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG).

3. Damnum/Disagio

Damnum oder Zinsbegrenzungsprämie sind in Höhe des vom jeweiligen Darlehensnehmer an das Kreditinstitut gezahlten Betrags als Werbungskosten abziehbar, soweit unter Berücksichtigung der jeweiligen Zinsbelastung die marktüblichen Beträge nicht überschritten werden. Bei einer Zinsbindung von 10 Jahren sollte dieses nicht mehr als 5 % betragen. Im Gegensatz dazu lässt der BFH den Sofortabzug eines Disagios zu, wenn es sich im Rahmen des am aktuellen Kreditmarkt Üblichen hält.