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Vermietung einer Immobilie zu nicht marktüblichen Mieten
Erbschaftsteuerliche Gestaltungsmöglichkeiten unter Berücksichtigung der Einkommensteuer
Das ( NWB QAAAH-49085) bringt Rechtssicherheit bei der Bewertung von Immobilien im Ertragswertverfahren für die Erbschaftsteuer. Es ermöglicht dem Erblasser bzw. Schenker durch Gestaltung der Miethöhe den Ertragswert der Immobilie und damit die Erbschaft- und Schenkungsteuer zu senken. Zu beachten ist neben der erbschaftsteuerlichen auch die einkommensteuerliche Anerkennung der Gestaltung.
I. Die Situation
Eine Person vermietet ein bebautes Grundstück an einen Dritten. Die übliche Miete für das Grundstück mit Gebäude kann – wie regelmäßig – durch Vergleichsmieten, eine Mietdatenbank (§ 558e BGB), ein Mietgutachten oder einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB) bestimmt werden. Diese übliche Miete ist aber kein fester Wert, sondern eine Spanne, in der sich die meisten im Vergleichsgebiet vereinbarten Mietpreise befinden, z. B. 8,00 bis 10,00 € pro Quadratmeter.
Die tatsächlich vereinbarte Miete weicht von dieser ortsüblichen Miete jedoch ab. Der Mietvertrag mit dem Mieter sieht eine Miete von (1.) 12,00 €/qm, (2.) 12,01 €/qm, (3.) 6,40 €/qm, (4.) 6,39 €/qm vor. Der Vermieter und Eigentümer des bebauten Grundstücks möchte dieses nun zu Lebzeiten auf seine Nachfolger, z. B. einen Abkömmling, übertragen.
II. Das ist das Problem
Abweichungen von der üblichen Miete werden sich meist bei der Vermietung an nahestehende Personen oder Freunde ergeben. Aber auch bei Mietverträgen zwischen Fremden können vereinbarte Mieten von der üblichen Miete abweichen. Das ist insbesondere der Fall, wenn eine der Parteien bei Vertragsabschluss von einem akut knappen Angebot oder einer knappen Nachfrage profitiert, die die Spanne der üblichen Miete (noch) nicht abbildet. Auch die Dringlichkeit des Vertragsabschlusses, Marktunkenntnis oder Gleichgültigkeit aufseiten einer Partei kann sie dazu veranlassen, eine andere als die marktübliche Miete zu vereinbaren.
Problematisch ist in diesem Zusammenhang, wie sich die Abweichung der tatsächlich vereinbarten Miete auf die Immobilienbewertung für die Schenkungsteuer auswirkt. Hintergrund ist § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG. Danach ist die übliche Miete anzusetzen, wenn die tatsächliche Miete von der (orts)üblichen Miete um mehr als 20 % abweicht. Zur Bestimmung des unbestimmten Rechtsbegriffes der „üblichen Miete“ kann auf Vergleichsmieten, eine Mietdatenbank (§ 558e BGB), ein Mietgutachten oder eben einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB) zurückgegriffen werden. Unklar war, ob zur Bestimmung dieser 20 %-Grenze auf den Mittelwert der Spanne (im Beispielsfall 9,00 €/qm) oder die Randwerte zurückgegriffen werden muss (im Beispielsfall 10,00 €/qm zur Bestimmung der oberen 20 %-Grenze und 8,00 €/qm zur Bestimmung der unteren 20 %-Grenze).
Zugleich ist fraglich, ob eine Abweichung der tatsächlich vereinbarten Miete von der üblichen Miete auch einkommensteuerlich gemäß § 21 Abs. 2 EStG anzuerkennen ist.