Vermieter und Mieter können bei Abschluß eines Mietvertrages über Wohnraum die Höhe des Mietzinses grundsätzlich in eigener Verantwortung frei regeln. Dies gilt zumindest für die Mietverhältnisse im nichtpreisgebundenen Wohnraum. Grenzen werden den Parteien durch § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes und § 302a Abs. 1 Nr. 1 des Strafgesetzbuches (sog. Mietwucher) gezogen. Nach § 5 WiStrG darf das verlangte Entgelt die Vergleichsmiete nicht wesentlich, d. h. nach der Rspr. um nicht mehr als 20 Prozent übersteigen (OLG Stuttgart, RE v. 7.7.1981, WM 1981 S. 225; OLG Hamburg, RE v. 15.11.1982, WM 1983 S. 20). Die Vorschrift ist allerdings dann nicht verletzt, wenn das Entgelt lediglich zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist und nicht in einem auffälligen Mißverhältnis zur Leistung des Vermieters steht (vgl. hierzu OLG Stuttgart, RE v. 8.11.1989, WM 1990 S. 11). § 302a StGB ist hingegen erst bei einer Überschreitung der Vergleichsmiete von mehr als 50 Prozent erfüllt (OLG Köln, ZMR 1975 S. 366 und WM 1980 S. 36).

I. Anwendungsbereich des Miethöhegesetzes

Während der Gesetzgeber dem Vermieter von Wohnraum bei der Festlegung von Neuvertragsmieten weitgehend Gestaltungsspielraum beläßt, gilt diese Gestaltungsfreiheit bei Mieterhöhungen in b...