Mit Wirkung 1.1.1996 sind bei der Erbschafts- und Schenkungsbesteuerung nicht mehr die nach den Wertverhältnissen vom 1. 1. 1964 (neue Bundesländer: 1.1.1935) festgestellten Einheitswerte maßgeblich, sondern die anhand der Wertverhältnisse auf den 1. 1. 1996 zu ermittelnden Grundbesitzwerte (sog. Bedarfswerte) i. S. des § 138 Abs. 5 Satz 1 BewG. Dabei wird der Wert eines bebauten Grundstücks in der Regel im Ertragswertverfahren (§ 146 Abs. 2 BewG) dadurch bestimmt, daß die im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielte Jahresmiete mit dem Faktor 12,5 vervielfacht wird, vermindert um einen Abschlag wegen des Alters des Gebäudes (§ 146 Abs. 4 BewG: 0,5 v. H. für jedes Jahr, maximal 25 v. H.). Der so ermittelte Wert ist um 20 v. H. zu erhöhen, wenn ein ausschließlich Wohnzwecken dienendes bebautes Grundstück nicht mehr als zwei Wohnungen enthält (§ 146 Abs. 5 BewG). Weist der Stpfl. nach, daß der gemeine Wert (Verkehrswert) des bebauten Grundstücks niedriger ist als der hiernach ermittelte Wert, so ist aufgrund der Öffnungsklausel des § 146 Abs. 7 BewG der entsprechend niedrigere Wert anzusetzen. Ist der nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG ermittelte Ertragswert im Einzelfall niedriger als der Wert des Grund und Bodens in unbebautem Zustand, so ist...