Bei der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Immobilienbewertung – der sog. Bedarfsbewertung – werden bebaute Grundstücke regelmäßig in einem Ertragswertverfahren bewertet (§ 146 BewG). Dieses typisierte Verfahren ermittelt den Grundbesitzwert (Bedarfswert) auf der Grundlage der durchschnittlichen Jahresnettokaltmiete (Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt) und eines einheitlichen Vervielfältigers von 12,5. Der sich danach ergebende Wert ist noch um eine Alterswertminderung zu kürzen. Bei dieser Regelbewertung bleiben Nutzungsrechte (z. B. Nießbrauch und Wohnrecht) unberücksichtigt, da, wie bei der Einheitsbewertung des Grundbesitzes, nur die wirtschaftliche Einheit „Grundstück” zu bewerten ist (§§ 2, 68 BewG). Der Gesetzgeber normierte jedoch mit § 146 Abs. 7 BewG erstmals eine Öffnungsklausel (Escape-Klausel), die dem Steuerbürger die Möglichkeit eröffnet, den von der Finanzverwaltung ermittelten Grundbesitzwert durch den Nachweis eines „niedrigeren Verkehrswerts” zu unterschreiten. Mit dieser Vorschrift sollten mögliche Überbewertungen vermieden werden.

Strittig ist, ob dem Steuerpflichtigen ein Wahlrecht zugestanden wird, das Nutzungsrecht b...