Gewerblicher Grundstückshandel

I. Definition des gewerblichen Grundstückshandels

Die Veräußerung von Grundstücken ist Gewerbebetrieb, wenn sich die Veräußerungsgeschäfte in ihrer Gesamtheit als selbständige, nachhaltige und mit Gewinnerzielungsabsicht unter Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr ausgeübte Tätigkeit darstellen, die über den Umfang einer privaten Vermögensverwaltung hinausgehen und diese Tätigkeit nicht Land- und Forstwirtschaft oder selbständige Arbeit ist.

In der Steuerrechtspraxis kommt dabei der Feststellung des Tatbestandsmerkmals des Überschreitens der privaten Vermögensverwaltung eine besondere Bedeutung zu. Private Vermögensverwaltung liegt nach ständiger BFH-Rechtsprechung vor, wenn sich eine Tätigkeit als Nutzung von Grundbesitz durch Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten darstellt und die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung nicht entscheidend in den Vordergrund tritt.

Abgesehen von Sonderfällen stellt die durch die BFH-Rechtsprechung entwickelte und von der Finanzverwaltung übernommene 3-Objekt-Grenze ein gewichtiges Indiz zur Abgrenzung von der privaten Vermögensverwaltung dar. Danach überschreitet die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Betrachtungszeitraums von regelmäßig ca. fünf Jahren im engen zeitlichen Zusammenhang (ebenfalls Zeitraum von ca. fünf Jahren) mit ihrem Erwerb, ihrer Herstellung oder Modernisierung die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung und begründet – bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen – einen gewerblichen Grundstückshandel.

Hingegen ist die Veräußerung von langfristig (für mehr als fünf bzw. zehn Jahre) zu Wohnzwecken vermieteten sowie von nicht nur vorübergehend zu eigenen Wohnzwecken genutzten Objekten regelmäßig nicht geeignet, einen gewerblichen Grundstückshandel zu begründen. Bei Baumaßnahmen kommnt es auf die Umstände des Einzelfalls an..

Die erstmalige Bestellung eines Erbbaurechts ist keine "Veräußerung" eines Objekts im Sinne der Drei-Objekt-Grenze, weil das Erbbaurecht einem Mietverhältnis vergleichbar dem Erwerber nur ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht einräumt und dessen Bestellung sich daher als Fruchtziehung aus dem Grundstück darstellt und nicht als Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung. Dies gilt nicht für die Weiterveräußerung eines seinerseits vom Veräußerer selbst erworbenenErbbaurechts.

Die 3-Objekt-Grenze gilt auch für Grundstücksgesellschaften/-gemeinschaften. Grundstücksaktivitäten, die die Gesellschafter/Gemeinschafter allein oder im Rahmen einer anderen gewerblich tätigen Personengesellschaft/Gemeinschaft entwickelt haben, sind bei der Frage, ob die Personengesellschaft/Gemeinschaft als solche die 3-Objekt-Grenze überschritten hat, nicht mitzuzählen. Diese und die Grundstücksveräußerungen der Personengesellschaft/Gemeinschaft sowie von Anteilen an denselben (nach Auffassung der Finanzverwaltung grds nur bei einer Beteiligung von mindestens 10 %) werden aber zur Prüfung der 3-Objekt-Grenze bei der Veranlagung der Gesellschafter selbst mitgezählt. Die Gesellschaft entfaltet insoweit also keine Abschirmwirkung.

Grundstücksveräußerungen – mit Ausnahme von zu eigenen Wohnzwecken genutzten Objekten – unterliegen auch außerhalb eines gewerblichen Grundstückshandels der Einkommensteuer, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.

Veräußerungsgewinne innerhalb eines gewerblichen Grundstückshandels unterliegen zudem der Gewerbesteuer , die allerdings gem. § 35 EStG in erheblichem Umfang auf die Einkommensteuer angerechnet wird.

II. Positive Tatbestandsmerkmale eines Gewerbebetriebs

1. Selbständigkeit

Keine Selbständigkeit liegt vor, wenn Weisungsgebundenheit hinsichtlich

• Zeit,

• Ort und

• Umfang

einer Tätigkeit gegeben ist.

Sowohl gewerblicher Grundstückshandel als auch private Vermögensverwaltung sind selbständige Tätigkeiten, wenn sie auf eigene Gefahr und Rechnung ausgeübt werden.

2. Nachhaltigkeit

Nach der hier aufgeführten Rechtsprechung stellt die sog. 3-Objekt-Grenze z.T. auch eine Konkretisierung der positiven Merkmale des Gewerbebetriebs i.S.d. § 15 Abs. 2 EStG dar und nicht nur eine Konkretisierung des negativen Tatbestandsmerkmals des Nichtvorliegens einer privaten Vermögensverwaltung.

Nachhaltig ist

• eine wiederholte Veräußerungstätigkeit,

• eine einmalige Veräußerung, die im Zusammenhang mit zahlreichen unterschiedlichen Einzeltätigkeiten steht sowie

• eine gescheiterte Veräußerungstätigkeit, die auf Wiederholung angelegt war.

Nachhaltigkeit liegt insbesondere vor, wenn

• mehrere Grundstücke an einen Erwerber veräußert werden, nachdem sich der Veräußerer zuvor um Einzelverkäufe bemüht hatte oder bereit war, an mehrere Erwerber zu veräußern;

• ein Grundstück in Parzellen aufgeteilt und an einen Erwerber veräußert wird und nach dem Gesamtbild der Verhältnisse der Plan weiterer Veräußerungen ersichtlich wird;

• mehrere Grundstücksparzellen durch nur einen Vertrag an einen Erwerber veräußert werden und der Veräußerer zahlreiche unterschiedliche Einzelaktivitäten im Zusammenhang mit der Bebauung des Grundstücks durch den Erwerber entfaltet hat;

• mehrere unterschiedlich große Miteigentumsanteile an einem Grundstück in engem zeitlichem Zusammenhang an unterschiedliche Erwerber im Rahmen eines Bauherrenmodells veräußert werden;

• diese aus einer Gesamtschau der Verhältnisse beim Steuerpflichtigen unter Einbeziehung mitunternehmerischer oder gemeinschaftlich verwirklichter Betätigungen erkennbar wird;

• bei einer Grundstücksgesellschaft/-gemeinschaft diese unter Einbeziehung der Verhältnisse anderer beteiligungsidentischer Grundstücksgesellschaften/-gemeinschaften abgeleitet werden kann.

Nachhaltigkeit liegt nicht vor

• bei lediglich wiederholter Tätigkeit auf der Beschaffungsseite und einmaligem Veräußerungsgeschäft ohne Wiederholungsabsicht und ohne weitere Aktivitäten im Zusammenhang mit dem veräußerten Areal.

  Das Tatbestandsmerkmal der Nachhaltigkeit wird im Rahmen der gebotenen Abgrenzung zur privaten Vermögensverwaltung teilweise von der 3-Objekt-Grenze überlagert.

3. Gewinnerzielungsabsicht

Gewinnerzielungsabsicht ist die Absicht, einen Totalgewinn über die Dauer der Betriebsinhaberschaft zu erzielen.

• Verlustgeschäfte sind in eine Gesamtbetrachtung einzubeziehen;

• Akte der Freigebigkeit oder Gefälligkeit bleiben jedoch ebenso unberücksichtigt wie

• Realteilung und Teilauseinandersetzung einer Grundstücksgemeinschaft oder vermögensverwaltenden Personengesellschaft ohne Ausgleichszahlungen.

4. Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr

Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr

• erfordert ein

  • erkennbares

  • Verkaufsangebot

  • an den Markt;

• liegt nicht vor, wenn Verkaufsbereitschaft nur an einen einzigen von vornherein in Aussicht genommenen Erwerber besteht und dies positiv feststellbar ist.