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Immobilienübertragungen auf die nächste Generation – steuerliche Gestaltungsansätze
Teil 3: Der Einsatz von Familiengesellschaften als Beratungsansatz
In der dreiteiligen Beitragsreihe „Immobilienübertragungen auf die nächste Generation – steuerliche Gestaltungsansätze“ werden die steuerlichen Beratungsmöglichkeiten bei der Immobilienübertragung erläutert. Auf die mehrmalige Nutzung von schenkungsteuerlichen Freibeträgen, Vorteile durch ein mögliches Steuersatzgefälle zwischen Eltern und Kindern sowie grunderwerbsteuerliche Privilegien wird detailliert eingegangen.
Der erste von drei Teilen der Beitragsreihe hat die Auswirkungen eines Immobiliennießbrauchs im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge behandelt. Im zweiten Teil wurden die Auswirkungen unterschiedlicher Übertragungsarten im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge dargestellt. Hierbei stellte sich heraus, dass eine voll entgeltliche Übertragung im Gegensatz zu teilentgeltlichen oder unentgeltlichen Übertragungen häufig vorteilhaftig sein kann.
In diesem dritten Teil der Beitragsreihe „Immobilienübertragungen auf die nächste Generation – steuerliche Gestaltungsansätze“ wird die Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation mit Hilfe von Familiengesellschaften erläutert. Anhand eines Praxisfalls von „Familie S“ soll eine beispielhafte Strukturierung und steueroptimierte Beratungsabfolge aufgezeigt werden. Dafür wird ein in der Praxis oftmals anzutreffender „Lebenszyklus“ von Immobilien beispielhaft dargestellt. Hierbei wird ersichtlich, dass einerseits strategische Ziele nachhaltig erreicht und andererseits Steueroptimierungspotenziale mehrfach realisiert werden können. Die Ausgangssituation und die Ziele der „Familie S“ sind sehr häufig in der Praxis anzutreffen, weshalb das dargestellte Beispiel als guter Leitfaden für ähnliche Fälle dienen kann.
Familiengesellschaften in Form einer (einfachen) eGbR in Kombination mit einer Optierung nach § 1a KStG können bereits ab mittelgroßen Immobilienbeständen steuerlich attraktive Vehikel für eine planbare sowie flexible Vermögensnachfolge bieten.
Bei im steuerlichen Privatvermögen vermieteten Immobilien können insbesondere durch familieninterne Veräußerungen stille Reserven steuerfrei vereinnahmt und grunderwerbsteuerliche Privilegien genutzt werden.
Um langfristig steuerliche Vorteile vereinnahmen zu können, sollten zunächst strategische Weichen gestellt werden, um darauf aufbauend die individuelle Steuerstrategie entwickeln zu können.
I. Familie S: Status quo und Ziele
Großvater A und Großmutter B sind beide 75 Jahre alt und verheiratet. Über die Jahre haben die beiden hälftig sechs Vermietungsobjekte im steuerlichen Privatvermögen erworben, die bereits abbezahlt und größtenteils abgeschrieben sind. Insgesamt weisen die Objekte einen gemeinen Wert von 3 Mio. € auf und erwirtschaften einen jährlichen Überschuss von insgesamt 300.000 € vor Abschreibungen und Steuern. Die Eheleute benötigen den jährlichen Überschuss aus den Mietobjekten nur zu gewissen Teilen für ihren Lebensunterhalt. Die Eheleute versteuern die Überschüsse aufgrund weiterer Einkünfte mit dem Spitzensteuersatz von 42 %. A und B möchten die eigenständig über Jahre entwickelten Immobilien nicht an einen fremden Dritten verkaufen. Dazu ist es ihnen wichtig, dass die nachfolgenden Generationen Verantwortung übernehmen und nicht nur mit Vermögen beschenkt werden. Insofern möchten sie sich komplett aus dem operativen Vermietungsgeschäft zurückziehen. Bei der Übertragung des Vermögens ist ihnen wichtig, so weit wie möglich eine Belastung mit Schenkung-, Einkommen- und Grunderwerbsteuer zu vermeiden.
Die beiden Söhne C (47) und D (50) sind beide selbständige Unternehmer. C hat zwei Töchter (20, 22) und einen Sohn (18). D hat zwei Töchter (23, 25). Die Kinder sind jeweils volljährig, studieren und haben noch kein eigenes Einkommen. C und D S. 115benötigen die Einnahmen aus den Vermietungsobjekten (noch) nicht für ihren Lebensunterhalt. Sie planen die Immobilien als reine Altersvorsorge und „Spardose“ zu nutzen.