Zu Risiken und Nebenwirkungen ...

... im Zusammenhang mit Miete und Vermietung

Sie lassen sich flexibel mieten, verfügen in der Regel über vollausgestattete Arbeitsplätze mit Netzwerk, Drucker, Scanner, Telefon, nicht selten gibt es eine Küche evtl. sogar mit der Gestellung von Getränken und sie erfreuen sich zunehmender Beliebtheit. Die Rede ist von Coworking-Spaces. Zu den Nutzern solch flexibler Arbeitsplätze zählen meist Freiberufler, Freelancer und Start-ups, in jüngerer Zeit aber auch vermehrt gemeinnützige Organisationen, Berufsverbände u. Ä. Umsatzsteuerrechtlich sind die Überlassungs- und Nutzungsverträge von Coworking-Spaces allerdings risikobehaftet, denn es ist nicht abschließend geklärt und im Zweifel sehr vom Einzelfall abhängig, ob es sich um eine umsatzsteuerpflichtige Leistung eigener Art handelt oder um eine grundsätzlich umsatzsteuerfreie Vermietung mit der Option zur Umsatzsteuerpflicht. Die meisten Coworking-Anbieter sichern sich daher gegenüber Gebäudeeigentümern bzw. Finanzamt hinsichtlich einer drohenden Vorsteuerberichtigung mit einer Vertragsklausel ab. Danach müssen die Mieter in vollem Umfang zum Vorsteuerabzug berechtigt sein, ansonsten haften sie potenziell für Vorsteuerschäden. In der Praxis unterschreiben allerdings viele Kleinunternehmer und gemeinnützige Organisationen solche Verträge, ohne sich der möglichen Folgen bewusst zu sein. Adrian/Tentler nehmen auf Seite 664 die im Zusammenhang mit Coworking-Leistungen bestehenden umsatzsteuerlichen Risiken in den Blick und geben Hinweise zur gezielten Vorbeugung.

Ebenfalls mit umsatzsteuerlichen Fragestellungen, allerdings rund um die Ferienwohnung, befassen sich Baumgartner/Holle auf Seite 668. Denn die umsatzsteuerliche Behandlung von Ferienwohnungen weist zahlreiche Besonderheiten auf, die sich aus dem besonderen Nutzungskonzept ergeben. Faktoren wie Ausstattung, Vermietungsdauer und Vermarktung sowie die Motive für Kauf und Verkauf machen die Ferienwohnung zu einer besonderen Immobilienklasse. Angefangen bei der Unternehmereigenschaft und der Leistungsart, über Stornogebühren und der Vermietung über Online-Portale bis hin zum Verkauf bzw. zur vollständigen Eigennutzung – überall drohen Stolperfallen.

Egal ob Ferienwohnung, Coworking-Space oder Mietwohnung, bei Beendigung des Mietverhältnisses wünschen sich Vermieter vor allem eines: Der Mieter zahlt die Miete bis zum Zeitpunkt der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses und gibt die Räume in vertragsgemäßem Zustand ohne Schäden und nach Erfüllung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zurück. Das ist aber nicht immer der Fall. Ob und in welchem Umfang dem Vermieter dann Ansprüche gegen den Mieter zustehen, ist u. a. auch vom Verhalten des Vermieters abhängig. Börstinghaus stellt auf Seite 695 die verschiedenen Handlungsalternativen und die daraus folgenden Konsequenzen dar.

Beste Grüße

Reinhild Foitzik