Leitsatz

1. Die Ermittlung des Grundsteuerwerts für eine Altbauwohnung in Berlin nach den vorgesehenen einfachgesetzlichen Regelungen des Bundesmodells ist nicht verfassungswidrig, insbesondere sind die Regelungen der §§ 218 ff. BewG mit dem allgemeinen Gleichheitssatz vereinbar und führen nicht zu einem strukturellen Vollzugsdefizit. Der Senat teilt nicht die Bedenken des FG Rheinland-Pfalz, Beschluss v. 23.11.2023, 4 V 1429/23, welche sich unter anderem darauf gründen, dass nicht sämtliche Berechnungsparameter auf Daten beruhen, die im selben Ermittlungszeitraum erhoben worden sind, und zudem auf der Einschätzung beruhen, die Daten seien nicht hinreichend aktuell.

2. Auch die gesetzlich angeordnete Mindestrestnutzungsdauer von 30 % sieht der Senat als von der Typisierungsbefugnis des Gesetzgebers gedeckt an. Der Gesetzgeber war auch nicht gehalten, anstelle der typisierten Liegenschaftszinsätze die vom jeweiligen Gutachterausschuss (GAA) veröffentlichten regionalen Liegenschaftszinssätze heranzuziehen. Im Rahmen der Typisierungsbefugnis des Gesetzgebers liegt auch die Festlegung der typisierten Umrechnungskoeffizienten nach Anl. 36 BewG.

3. Es führt jedenfalls nicht zur Verfassungswidrigkeit und Nichtigkeit der Bewertungsregelungen als solcher, wenn es in Einzelfällen zu extrem über das normale Maß hinausgehenden Differenzen zwischen dem objektiviert-realen Wert eines individuellen Grundstücks und dem nach den gesetzlichen Regelungen anzusetzenden typisierten Grundsteuerwert kommt. Bei nachgewiesenem Vorliegen eines solchen Extremfalles käme es allenfalls in Betracht, den nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert anzusetzen.

4. Weder Äquivalenz- noch Leistungsfähigkeitsgesichtspunkte als Belastungsgrund erfordern zwingend eine deutlichere lagebezogene Differenzierung zwischen den Grundstücken innerhalb eines Gemeindegebiets, als die §§ 248 ff. BewG sie durch Berücksichtigung der Bodenrichtwerte vorsehen.

5. Der Senat sieht auch keinen Verfassungsverstoß darin, dass gemäß § 2 Nr. 2 GrStG in Verbindung mit § 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG in Verbindung mit § 261 BewG in Erbbaurechtsfällen eine aus dem Erbbaurechtsgrundstück und dem Erbbaurecht zusammen bestehende wirtschaftliche Einheit zu bilden ist, für die ein Gesamtwert zu ermitteln ist, der festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde, und deren ermittelter Wert nur dem Erbbauberechtigten zuzurechnen ist.

6. Es liegt kein Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot (Art. 2 Abs. 1 GG, Art. 20 Abs. 3 GG) im Hinblick darauf vor, dass die genaue Höhe der zu zahlenden Grundsteuer regelmäßig erst feststeht, nachdem die Einspruchsfrist bezüglich der Grundsteuerwertfeststellung abgelaufen ist.

7. Eine Verfassungswidrigkeit des neuen Grundsteuerrechts ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass bei einem Anteil der Wohnungen in dem Gebäude von maximal 80 % der Nutzfläche das Sachwertverfahren und sonst das Ertragswertverfahren Anwendung findet und dass das Ertragswertverfahren auch bei der Bewertung von ertragbringenden Geschäftsgrundstücken ausgeschlossen ist.

8. Es ist auch nicht verfassungswidrig, dass in einer Spitzenlage einer hochpreisigen Stadt der beim Mindestwert nach § 251 BewG vorgesehene Abschlag von 25 % auf den Bodenrichtwert in absoluten Eurobeträgen eine vielfach höhere Berücksichtigung der Freilegungskosten im Vergleich zu einer peripheren Lage mit geringen Bodenrichtwerten bedeutet.

9. Die MietNEinV und die dort geregelte Einordnung des gesamten Berliner Stadtgebietes in die Mietniveaustufe 4 verstoßen weder gegen die Vorgaben der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage noch sind sie verfassungswidrig. Dasselbe gilt für die Berliner Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs v. 5.6.2018, welche im Einklang mit der Ermächtigungsgrundlage in § 199 Abs. 2 BauGB die Einzelheiten zur Bildung und Tätigkeit des Gutachterausschusses regelt; es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Bildung und Tätigkeit des Gutachterausschusses in Berlin gegen die Vorgaben des Gesetzes und der DVO-BauGB verstoßen haben könnte.

10. Jedenfalls hinsichtlich des wertenden, die besondere Sachkunde des örtlichen Gutachterausschusses ansprechenden Teils des zur Subsumtion gehörenden Wertermittlungsvorgangs (also z. B.: Zuschnitt der Bodenrichtwertzonen innerhalb der gesetzlichen Vorgaben, Bestimmung der Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks, Gewichtung und Aufteilung der bekannten Kaufpreise und Ableitung des Bodenrichtwertes, die deduktive Ableitung bei Fehlen eines Grundstücksverkehrs) sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses der finanzgerichtlichen Überprüfung entzogen. Es bleibt offen, ob das FG zu einer Prüfung berechtigt ist, ob der Gutachterausschuss die verfahrensrechtlichen Vorschriften eingehalten hat, ob er von einem zutreffenden Sachverhalt ausgegangen ist (z. B. Art der Nutzung und Qualität der Grundstücke, Grundstücksmerkmale), ob er diesen vollständig erfasst hat, ob sachfremde Erwägungen angestellt wurden und ob das Ergebnis schlechthin unvertretbar ist.

11. Es kann ermessensgerecht sein, wenn der Gutachterausschuss eine einheitliche Bodenrichtwertzone annimmt, obwohl durch die Zone eine Bahntrasse läuft.

12. Der niedrigere gemeine Wert ist nur dann als Grundsteuerwert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich beglaubigten und vereidigten oder eines zertifizierten Gutachters nachweist, dass der typisierte Grundsteuerwert erheblich von dem gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit im Feststellungszeitpunkt abweicht. Der Senat folgt nicht der Auffassung, wonach nicht nur der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts im Vergleich zum Endergebnis der typisierten Berechnung des Grundbesitzwerts, sondern auch ein Nachweis niedrigerer einzelner Berechnungsparameter zuzulassen sei.