Leitsatz

1. Die Berechnung des Grundsteuerwerts für ein Mietwohngrundstücks in Sachsen ist nicht deswegen verfassungswidrig, weil nicht von der tatsächlich erzielte Miete, sondern von einer durchschnittlichen Miete auf statistischer Grundlage (Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes) ausgegangen wird, oder weil keine Differenzierung danach vorgenommen wird, ob das jeweilige Objekt vom Eigentümer eigengenutzt oder vermietet wird.

2. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass gemäß Anlage 39 zum BewG auch Garagenstellplätze (Einzelgarage/Tiefgarage) in die Berechnung des Rohertrags des Grundstücks unabhängig von Gebäudeart, Baujahr, Wohnfläche und Bundesland sowie unabhängig davon mit eingerechnet werden, ob an dem Garagenstellplatz alleiniges Eigentum, Sondereigentum oder lediglich ein Sondernutzungsrecht besteht.

3. Der Gesetzgeber hatte beim Grundsteuer-Reformgesetz einen weiten Gestaltungsspielraum und durfte die erforderliche Bewertung der Grundstücke möglichst einfach und praktikabel gestalten und hierbei individuelle Bewertungsfaktoren unberücksichtigt lassen. Eine weitere Differenzierung nach konkreten Ausstattungsmerkmalen würde die vom Gesetzgeber beabsichtigte Typisierung und Vereinfachung des Verfahrens erheblich erschweren.

4. Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Bodenwerte von Gutachterausschüsssen – in Sachsen nach der Sächsischen Gutachterausschussverordnung (SächsGAVO) – ermittelt werden. Die Bewertungen des Gutachterausschusses sind auch nicht deswegen angreifbar, weil sich aus der Institution des Ausschusses und den gesetzlichen Vorgaben für seine Zusammensetzung ergibt, dass Mitarbeiter der Finanzämter mitwirken.

5. Die Festsetzung des Grundsteuerwerts ist nicht unter dem Gesichtpunkt rechtswidrig, dass die Kompetenz zur Festlegung des Grundsteuerhebesatzes bei der Gemeinden liegt, die Gemeinde den ab 1.1.2025 gültigen Hebesatz noch nicht festgelegt hat und die zukünftige Steuerlast daher noch nicht verlässlich bestimmbar ist.

6. Die Bewertungsvorschriften der §§ 218 ff. BewG in der Fassung des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019 sind verfassungskonform dahin auszulegen, dass auf der Ebene der Grundsteuerwertfeststellung im Einzelfall der Nachweis eines niedrigeren (gemeinen) Werts erfolgen kann (Anschluss an BFH, Beschluss v. 27.5.2024, II B 78/23). Hierfür ist regelmäßig der Nachweis erforderlich, dass der Wert der wirtschaftlichen Einheit den festgestellten Grundsteuerwert derart unterschreitet, dass sich der festgestellte Wert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweist. Als „extrem über das normale Maß hinausgehend” hat es der BFH in mehreren Entscheidungen angesehen, wenn der vom Finanzamt festgestellte Wert den nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert um 40 % oder mehr übersteigt.

7. In welcher Form Nachweis zu erbringen ist, dass der Wert der wirtschaftlichen Einheit den festgestellten Grundsteuerwert derart unterschreitet, dass sich der festgestellte Wert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweist (siehe 6.), richtet sich dabei nach den allgemein für das Steuerverfahrensrecht geltenden Regelungen. Dies bedeutet insbesondere, dass Steuerpflichtige den Nachweis auch ohne die formalisierten Nachweispflichten des § 198 BewG führen können. Der Nachweis ist auch durch ein Wertgutachten (so z. B. BFH, Urteil v. 16.11.2022, II R 39/20), aber alternativ auch in anderer geeigneter Art und Form möglich (Anschluss an FG Rheinland-Pfalz, Beschluss v. 23.11.2023, 4 V 1429/23).

8. Der Steuerpflichtige hat den Nachweis für einen geringeren gemeinen Wert zu erbringen. Das Gericht ist daher nicht im Wege der Amtsermittlungspflicht nach § 76 Abs. 1 FGO gehalten, den gemeinen Wert des Grundstücks zu ermitteln.