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Passivierung der Grunderwerbsteuer und anderer Nebenkosten beim Grundstückskauf
In [i]Wolz/Widmann, Bilanzierung von Grundstücken und Grundstücksteilen (HGB), infoCenter NWB VAAAB-04825 der Praxis kommt es häufiger vor, dass sich der Anschaffungszeitraum von Grundstücken über eine längere Zeit hinzieht – auch über den Bilanzstichtag hinaus. Hieraus ergibt sich dann die Frage, wann und wie die fällige, aber noch nicht bezahlte Grunderwerbsteuer buchhalterisch abgebildet werden muss. Gleiches gilt für die weiteren Kosten des Grunderwerbs, die bereits vor dem Eigentumsübergang entstehen. Hierauf will der Beitrag eine Antwort geben.
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I. Bilanzierung des Grundstückserwerbs
Der Erwerb von Grundstücken zieht sich i. d. R über einen längeren Zeitraum hin. Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags dauert es eine Weile, bis die Grundbucheintragung des Eigentümerwechsels erfolgt ist und der Erwerber als zivilrechtlicher Eigentümer anzusehen ist.
[i]Erlangung wirtschaftlicher Verfügungsmacht Der Zeitpunkt der Anschaffung ist der Zeitpunkt des Erwerbs eines Vermögensgegenstands, d. h. der Zeitpunkt des Erlangens wirtschaftlicher Verfügungsmacht, unbeschadet der Tatsache, dass Anschaffungs(neben)kosten unabhängig von diesem Zeitpunkt in anderer zeitlicher Abfolge anfallen können. Als angeschafft gilt ein Vermögensgegenstand in dem Zeitpunkt, in dem der Erwerber nach dem Willen beider Vertragspartner darüber wirtschaftlich verfügen kann. Das ist i. d. R der Fall, wenn Eigenbesitz, Gefahr, Nutzen und Lasten auf den Erwerber übergehen. Zu diesem S. 582Zeitpunkt wechselt bilanziell die Zugehörigkeit eines Vermögensgegenstands; er geht in das Vermögen des Erwerbers über.
[i]Zeitlicher Anfall von Anschaffungskosten unabhängig vom Zeitpunkt der AnschaffungBei einem Grundstück erlangt der Käufer die wirtschaftliche Verfügungsmacht i. d. R. erst bei Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch. Die Vertragspartner können jedoch auch einen früheren Zeitpunkt bestimmen, z. B. wenn der Käufer bestimmte Bedingungen wie die Zahlung des Kaufpreises bereits frühzeitig erfüllt hat.
Anschaffungskosten können aber bereits vor oder nach dem Anschaffungszeitpunkt anfallen. Für die Entscheidung, ob Anschaffungskosten vorliegen, kommt es auf einen zeitlichen Zusammenhang zu dem Erwerb nicht an. So entstehen beim Erwerb eines Grundstücks für den Abschluss des Kaufvertrags z. B. Notarkosten, Gebühren für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Grunderwerbsteuer. Diese Aufwendungen sind bei Vorliegen einer Verbindlichkeit als Anschaffungsnebenkosten zu aktivieren, auch wenn das Grundstück selbst noch nicht bilanziert werden kann.
II. Entstehung der Grunderwerbsteuer
[i]Grunderwerbsteuer entsteht mit VertragsabschlussNach § 38 AO entstehen Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis, sobald der Tatbestand verwirklicht ist, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft. Dies bedeutet für den Grunderwerbsteueranspruch, dass mit der Verwirklichung eines Erwerbstatbestands nach § 1 GrEStG grundsätzlich die Steuer hierfür entsteht. Der Abschluss z. B. eines Grundstückkaufvertrags als Erwerbstatbestand nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ist danach der für die Entstehung des Grunderwerbsteueranspruchs maßgebende Zeitpunkt.
[i]Steuerpflicht bleibt bestehen bei Scheitern des schuldrechtlichen GeschäftsDurch eine Nichterfüllung oder ein sonstiges Scheitern des schuldrechtlichen Geschäfts wird die einmal entstandene Steuerpflicht grundsätzlich nicht berührt, es sei denn, der Tatbestand fällt ausnahmsweise wegen Eintritts einer auflösenden Bedingung oder einer wirksamen Anfechtung nachträglich weg.
Der spätere Rückerwerb des Grundstücks vom neuen Eigentümer durch den Veräußerer stellt nach der Gesetzessystematik des § 1 GrEStG im Grundsatz einen erneuten Erwerbsvorgang dar, der ein weiteres Mal Grunderwerbsteuer auslöst. Da es zu nicht vertretbaren Härten führen würde, wenn ein Grundstückserwerb zwischen den Beteiligten wieder rückgängig gemacht werden würde, ohne dass aus dieser Rückgängigmachung grunderwerbsteuerliche Folgerungen in Gestalt einer Nichterhebung oder Erstattung der Steuer gezogen würden, entfällt die Steuerpflicht für zwei Rechtsgeschäfte unter bestimmten Voraussetzungen.
[i]Erfassung der Grunderwerbsteuer im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Die Grunderwerbsteuer ist damit grundsätzlich bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags buchhalterisch zu erfassen und bilanziell auszuweisen. Dieses gilt unabhängig davon, ob der Grunderwerbsteuerbescheid bereits vorliegt oder nicht.
Der Erwerber eines Grundstücks darf nach § 22 GrEStG in das Grundbuch erst dann eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamts vorgelegt wird, so dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Das Finanzamt hat die Bescheinigung zu erteilen, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist.S. 583
III. Entstehung der Notarkosten
[i]Vergütungsanspruch bei Beurkundung Der Notar hat mit der Beurkundung des Kaufvertrags und der Ausfertigung und Zusendung des Vertragswerks an die Beteiligten einen Rechtsanspruch auf sein Honorar (§ 10 GNotKG). Er wird daher zusammen mit dem Vertrag auch seine Rechnung stellen. Spätestens zu diesem Zeitpunkt ist die Honorarforderung zu buchen.
IV. Ausgangssachverhalt
[i]Vertragsabschluss kurz vor dem Bilanzstichtag Unternehmer U hat mit notariellem Vertrag vom ein bebautes Grundstück in Bochum für 1.000.000 € erworben. Das Grundstück will er für seinen Betrieb nutzen. Laut Kaufvertrag entfallen von dem Kaufpreis 400.000 € auf den Grund und Boden und 600.000 € auf das Gebäude. Die Kaufpreisaufteilung ist angemessen.
Vertraglich ist vereinbart, dass der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto des beurkundenden Notars bis zum zu hinterlegen ist. Der Eigentumsübergang soll dann nach Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
U rechnet mit folgenden Anschaffungsnebenkosten: