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Private Finanzplanung durch Steuerberater
Teil 4: Immobilien als Kapitalanlage – die Bedeutung einer Wirtschaftlichkeitsanalyse
Wenn es um Kapitalanlagen geht, gelten Immobilien bei den Deutschen als sichere Bank und sind deshalb sehr beliebt. Im Gegensatz zu Investitionen am Kapitalmarkt sind Immobilien mit allen Sinnen (be-)greifbar. Bei einer Kaufentscheidung sind daher auch starke Emotionen im Spiel – und die wiederum bringen das Risiko mit sich, dass man sich von den falschen Angeboten blenden lässt. Teil 4 der Beitragsreihe „Private Finanzplanung durch Steuerberater“ erläutert, welche Informationen man braucht, um eine belastbare Entscheidung zu treffen, und welche Aspekte zu einer professionellen und gut aufbereiteten Entscheidungshilfe gehören.
Bei einer Immobilien-Entscheidung (Kauf/Verkauf) sind regelmäßig starke Emotionen im Spiel.
Eine Wirtschaftlichkeitsanalyse ist die Einzelbetrachtung eines Immobilienobjekts als objektive Entscheidungshilfe.
Für eine belastbare Entscheidung sind zahlreiche Informationen und Berechnungen notwendig.
Der Steuerberater kann sich mit einer Wirtschaftlichkeitsanalyse von Immobilien als kompetenter Ansprechpartner positionieren.
I. Überblick über die Beitragsreihe
Die Beitragsreihe „Private Finanzplanung durch Steuerberater“ besteht aus fünf Teilen und wird in aufeinander folgenden Heften veröffentlicht.
Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Beitragsreihe:
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Beitragsreihe
„Private Finanzplanung durch Steuerberater“
| ||
Teile der
Beitragsreihe |
Heftausgabe | |
Teil 1: | Mandantenbedarf und Beratungschancen | |
Teil 2: | Analyse der finanziellen Gesamtsituation | |
Teil 3: | Vermögensnachfolgeplanung – ein aufbereitetes
Gesamtkonzept | |
Teil 4: | Immobilien als Kapitalanlage – die Bedeutung einer
Wirtschaftlichkeitsanalyse | |
Teil 5: | Liquides Vermögen – größere Vermögensanlagen steuern | |
II. Allgegenwärtig: die Herausforderung
Steuerberater sind oft die ersten Ansprechpartner in Finanzfragen. Dabei geht es regelmäßig auch um die Frage, ob ein bestimmtes Immobilieninvestment getätigt werden soll oder ob es Gründe gibt, die dagegensprechen. Selbst wenn man als Steuerberater die Träume und Pläne der Mandanten gut nachvollziehen kann, sollte man sich nicht allzu schnell zu einer Aussage verleiten lassen. Denn um in einer so weitreichenden Frage eine Empfehlung aussprechen zu können, müssen zunächst einmal alle notwendigen Informationen vorliegen. Darauf aufbauend sollten dann entsprechende Berechnungen erfolgen.
Eine typische Situation aus der Beratungspraxis:
Ein Mandant legt das Exposé eines Immobilienmaklers vor: attraktives Objekt, interessanter Preis, hohe Rendite, wenig Eigenkapitaleinsatz, zurzeit noch attraktiver Zinssatz. Er glaubt, dass die Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage auf der Hand liegen: Die Einkünfte aus Vermietung sieht er als eine weitere regelmäßige Einkommensquelle im Alter, und da er bisher nur in den Kapitalmarkt und sein Unternehmen investiert hat, würde er mit diesem Sachwert seine Vermögensstruktur diversifizieren. Außerdem würde er sich von den Schwankungen des Kapitalmarktes unabhängig machen. Noch dazu besteht die Chance, sich vor Kaufkraftverlusten zu schützen.
Jetzt will er nur noch schnell das Okay von seinem Steuerberater, der Vertrauensperson in finanziellen Fragen. Er signalisiert Zeitdruck – andere Interessenten könnten ihm das Objekt vor der Nase wegschnappen.
Das Problem bei der Sache: Eine Empfehlung allein auf Basis eines Verkaufsprospekts wäre unseriös. Was also tun? Das Immobilieninvestment sollte im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsanalyse umfassend untersucht werden.S. 91
III. Die Wirtschaftlichkeitsanalyse
1. Notwendige Daten und Informationen
Die Wirtschaftlichkeitsanalyse ist die Einzelbetrachtung eines Immobilienobjekts als objektive Entscheidungshilfe für den Erwerb, die Beurteilung oder die Veräußerung. Sie stützt sich insbesondere auf finanzmathematische Berechnungen. Nicht berechenbare Faktoren wie die Bausubstanz oder die Lage werden in dieser Analyse nicht berücksichtigt. Für diese Aspekte empfiehlt es sich, ein ergänzendes individuelles Gutachten eines Immobiliensachverständigen einzuholen.
Folgende Unterlagen sollten für eine Wirtschaftlichkeitsanalyse vorliegen bzw. müssen vom Ersteller eingeholt werden: