Leitsatz

1. Läßt sich die für die Bewertung im Ertragswertverfahren maßgebliche übliche Miete für eigengenutzten Wohnraum nicht unmittelbar aus tatsächlich gezahlten Mieten für Vergleichsobjekte ableiten, so ist sie in erster Linie anhand von Mietspiegeln zu ermitteln. Dies gilt regelmäßig auch dann, wenn die Spiegelmieten für einzelne Grundstücksarten wegen Fehlens vermieteter Objekte derselben Grundstücksart aus den Spiegelmieten für Wohnraum gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung in Gebäuden anderer Grundstücksarten oder aus entsprechenden Mieten von in derselben Region gelegenen Grundstücken gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung abgeleitet worden sind.

2. Wird in Anwendung dieses Grundsatzes die übliche Miete für Einfamilienhäuser z.B. aus der Spiegelmiete für Mietwohngrundstücke abgeleitet, so ist auf die Spiegelmiete für Mietwohngrundstücke generell ein Zuschlag zu machen, der den Vorteil des Wohnens im eigenen Haus, insbesondere das Vorhandensein der üblichen Nebenräume eines Einfamilienhauses, die Nutzung des Gartens usw. angemessen abgilt.

3. Soweit eine Ableitung der üblichen Miete durch unmittelbaren Vergleich mit tatsächlich gezahlten Mieten für vermietete Vergleichsobjekte oder aus Spiegelmieten nicht möglich ist, kann eine Ermittlung der üblichen Miete durch Einzelgutachten in Betracht kommen.

4. Stehen andere geeignete Schätzungsgrundlagen nicht zur Verfügung, ist es zulässig, als übliche Miete die Kostenmiete anzusetzen, wenn das Mietpreisrecht oder die örtlichen Verhältnisse des Wohnungsmarkts am Hauptfeststellungszeitpunkt einer Vermietung zur Kostenmiete nicht entgegenstehen.

5. Die Lärmbelästigung durch eine in der Nähe eines Einfamilienhauses gelegene Autobushaltestelle und durch das Läuten der Glocken einer in unmittelbarer Nachbarschaft befindlichen Kirche bildet keine ungewöhnliche Beeinträchtigung i.S. von § 82 Abs. 1 Nr. 1 BewG, die eine Ermäßigung des Grundstückswerts rechtfertigen könnte. Ob eine Ermäßigung wegen eines dinglichen Überwegrechts zum Zuge kommt, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.