§ 129a BewG Einheitsbewertung des Grundvermögens im Beitrittsgebiet Berlins; Bewertung von gemischt genutzten Grundstücken, Geschäfts- und Mietwohngrundstücken mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete (Wertverhältnisse ); Wohnraummieten; Vervielfältiger
Alle Rundverfügungen und Runddrucke (mit Ausnahme der Weiterleitungen von Erlassen ohne Rundverfügungen), die vor dem ergangen sind, sind erneut bekannt zu geben, sofern ihre Regelungen über den hinaus weiter zu beachten sind. Aus diesem Grund gebe ich die zu den Jahresrohmieten für gemischt genutzte Grundstücke, Geschäfts- und Mietwohngrundstücke nach den Wertverhältnissen vom ergangene Rundverfügung Nr. 105/1994 vom – EW-Nr. 30 (Beitrittsgebiet) – erneut bekannt.
Im Beitrittsgebiet belegene gemischt genutzte Grundstücke, Mietwohngrundstücke und – unter bestimmten Voraussetzungen – auch Geschäftsgrundstücke sind mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete nach den Wertverhältnissen vom zu bewerten (§ 129 BewG i.V.m. § 33 RBewDV sowie § 1 der Rechtsverordnung des Präsidenten des Landesfinanzamts Berlin vom – VO LFA 1934 – Reichsministerialblatt 1934 S 785 ff.). Weitere Regelungen enthält der gleich lautende Ländererlass betreffend die Bewertung von Mietwohngrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken im Beitrittsgebiet ab vom (BStBl I 1993 S. 173), insbesondere Tz. 4.1.3.
Danach ist bei Nachfeststellungen und Wertfortschreibungen der o.g. Grundstücke auf Zeitpunkte ab dem für Wohnungen in
a) vor dem errichteten Gebäuden (Vorkriegsbauten) die zum tatsachlich zu zahlende (§ 34 Abs. 1 RBewDV) bzw. die übliche (§ 34 Abs. 4 Satz 2 RBewDV) Jahresrohmiete
und in
b) nach dem errichteten Gebäuden (Nachkriegsbauten) die ab Bezugsfertigkeit preisrechtlich zulässige Miete (§ 130 Abs. 2 Satz 1 BewG)
anzusetzen.
Wohnungen, die nach dem bezugsfertig geworden sind oder noch bezugsfertig werden, unterliegen keiner Preisbindung auf der Basis , weshalb hier die preisrechtlich zulässige Miete auf der Basis des bis zum geltenden Mietpreisrechts für alle Wohnungen anzusetzen ist (§ 130 Abs. 2 Satz 2 BewG; hierzu auch unten Nr. 2. b).
Die bei der Hauptfeststellung der Einheitswerte auf den zugrunde gelegten Jahresrohmieten sowie die mietpreisrechtlichen Regelungen der ehemaligen DDR und des Magistrats von Berlin für Wohnräume sind von mir untersucht worden.
Nach Abstimmung mit den Verbänden der Berliner Wohnungswirtschaft und den Senatsverwaltungen für Bau- und Wohnungswesen und Finanzen weist die OFD-Berlin an, die Ermittlung der Jahresrohmiete wie folgt vorzunehmen:
1. a) Übersicht zur Schätzung der Jahresrohmiete:
Die tatsächliche bzw. übliche sowie die preisrechtlich zulässige Jahresrohmiete für Wohnungen in
Mietwohngrundstücken,
gemischt genutzten Grundstücken,
in solchen Geschäftsgrundstücken, die nach § 1 VO LFA 1934 mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete zu bewerten sind
sowie in
Grundstücken in der Rechtsform des Wohnungseigentums
ist anhand folgender Mietwerte zu schätzen:
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Baujahreszeitraum | Bauliche Ausstattung | |||||||
ohne Bad | mit Bad / WC | |||||||
OH, WC im Haus | OH, WC in d. Wohnung | OH | OH, WW | ZH | ZH, WW | ZH, F | ZH, WW, F | |
bis | 0,75 | 0,80 | 0,90 | 0,95 | 1,- | 1,05 | 1,10 | 1,15 |
ab | 1,05 | 1,10 | 1,15 | 1,20 | 1,20 | 1,25 | ||
Bei WC außerhalb des Hauses: Minderung um 0,10 DM/m² Wohnfläche monatlich.
1. b) Bauliche Ausstattung:
Für die Ausstattungsmerkmale Ofenheizung (OH), Zentralheizung (ZH) und Warmwasser (WW) gilt jeweils, dass sie zur Einordnung in eine Ausstattungsgruppe – bezogen auf die Wohnung – entweder ausschließlich oder überwiegend vorhanden sein müssen. Es ist folgende Einteilung zu beachten:
OH = Ofenheizung (Kohle, Holz) oder überwiegende Ofenheizung und Vorhandensein (nur) eines Gas-Einzelofens (sog. Außenwand-/Kaminheizer) bzw. eines Elektrospeicherofens.
ZH = Zentral-, Sammel- bzw. Etagenheizung oder überwiegende Beheizung durch Gas-Einzelöfen (sog. Außenwand-/Kaminheizer) bzw. Elektrospeicheröfen.
WW = Zentrale Warmwasserversorgung, Warmwasser über Etagenheizung oder bei (Komplett-)Ausstattung mit Durchlauferhitzern/Boilern.
F = Fahrstuhl.
1. c) Zuschläge:
Zu den unter Nr. 1. a) genannten Mietwerten sind Zuschläge für
– vorhandene Einbaumöbel i.d.R i.H.v. 6,- DM monatlich je Wohnung,
– die entgeltliche Nutzung eines Mietergartens i.H.v. 0,05 DM/m² genutzte Gartenfläche monatlich
vorzunehmen:
2. Nachweis einer anderen Jahresrohmiete:
a)
Wird im Einzelfall vom Steuerpflichtigen eine Jahresrohmiete nachgewiesen, die – insbesondere nach unten – von der Jahresrohmiete abweicht, die sich gemäß der Schätzungsvorgabe zu Nr. 1. dieser Verfügung ergeben würde, so gilt grundsätzlich die nachgewiesene Miete. Dieser Nachweis kann nur
für bereits vor dem bezugsfertigen Wohnraum und nur
mit einer vor dem tatsächlich gezahlten Miete
geführt werden (vgl. Tz. 4.1.3 des o.g. Erlasses).
Dafür ist in der Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts (Jahresrohmietenverfahren) die Spalte 12 auf Seite 3 des Vordrucks EW 314/35 OFD Berlin vorgesehen (vgl. auch Kreisziffer 11 des Erläuterungsbogens EW 315/35 OFD Berlin). Die vor dem tatsächlich gezahlte Miete kann jedoch nur angesetzt werden, wenn zuvor insbesondere die Kosten der Heizstoffe für Sammelheizung und Warmwasserversorgung sowie die eigentlichen Betriebskosten für den Fahrstuhl ausgeschieden wurden (vgl. Tz. 4.1.3 des o.g. Erlasses).
Die nachgewiesene tatsächliche Miete muss darüber hinaus – soweit vorhanden – Zuschläge für Einbaumöbel und die Nutzung eines Mietergartens enthalten.
b)
Für nach dem bezugsfertig gewordenen oder bezugsfertig werdenden Wohnraum ist ausnahmslos die Jahresrohmiete nach der Nr. 1., Baujahreszeitraum ab , zu ermitteln. Bei diesen Mietwerten handelt es sich um das am im Beitrittsgebiet Berlins geltende Mietpreisrecht, nach welchem bei unterstellter Weitergeltung die Wohnraummieten festgelegt würden (§ 130 Abs. 2 Satz 2 BewG; Tz. 4.1.3 des o.g. Erlasses). Der Nachweis einer tatsächlich niedrigeren Miete ist für diese Fälle ausgeschlossen.
3. Verfahren bei Wertfortschreibungen bei Bezugsfertigkeit vor dem :
Für Gebäude, die bis zum bezugsfertig errichtet worden sind und für die ein Einheitswert auf einen Stichtag vor dem vorliegt, gilt für Wertfortschreibungen ab gem. Tz. 4.3 des gleich lautenden Ländererlasses vom Folgendes:
a)
Die bisherigen Ansätze für die Jahresrohmiete sind für vorhandene Gebäude solange zu übernehmen, wie an ihnen keine tatsächlichen Änderungen vorgenommen wurden und ausschließlich Abschläge nach Tz. 4.5 des o.g. Erlasses (z.B. wegen ungewöhnlich starker Beeinträchtigung durch Lärm, Rauch, Gerüche; wegen behebbarer und nicht behebbarer Baumängel und Bauschäden; wegen Denkmalschutz; wegen Notwendigkeit baldigen Abbruchs) zu berücksichtigen sind.
Die bisherigen Ansätze für die Jahresrohmiete vorhandener Gebäude sind darüber hinaus beizubehalten, wenn zusätzlich zum vorhandenen Gebäude selbstständige An- oder Erweiterungsbauten errichtet worden sind und das vorhandene Gebäude von diesen tatsächlichen Änderungen nicht berührt wird.
Für die neugeschaffenen Gebäude oder Gebäudeteile gilt die nach den Verhältnissen vom Fortschreibungsstichtag maßgebende Miete.
b)
Tatsächliche Änderungen an vorhandenen Gebäuden (z.B. Austattungsverbesserungen bei Heizung oder Warmwasserversorgung; Einbau von Bad/WC; Teilabbruch; Zusammenlegung bzw. Umbau von Wohnungen) haben zur Folge, daß die bisherigen Ansätze nicht mehr beibehalten werden dürfen. In diesen Fällen ist die Jahresrohmiete stets für das gesamte Gebäude nach den Mietwerten der Nr. 1. a) bis c) dieser Rundverfügung, Baujahreszeitraum bis , zu ermitteln; siehe auch Nr. 4 dieser Rundverfügung.
4. Änderungen in der baulichen Ausstattung (Bezugsfertigkeit vor dem und nach dem )
Es ist darüber hinaus stets zu prüfen, ob sich die Ausstattung, auf der die bei der letzten Einheitswertfeststellung angesetzte Jahresrohmiete beruht, gegenüber den am Bewertungsstichtag vorhandenen Ausstattungsmerkmalen geändert hat. Ist eine solche Veränderung eingetreten, so ist sie nur bei erstmaligem Einbau und nicht bei Ersatz bereits vorhandener gleichartiger Ausstattungsmerkmale zu berücksichtigen.
a)
Dies hat anhand der Ausstattungsgruppen der Nr. 1. a) zu erfolgen, denen nachstehende Zuschläge für einzelne Ausstattungsmerkmale zugrunde liegen:
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Zentralheizung | 0,10 DM/m² mtl. |
Warmwasserversorgung | 0,05 DM/m² mtl. |
Fahrstuhl | 0,05 DM/m² mtl. |
InnenWC (WC in der Wohnung) | 0,05 DM/m² mtl. |
Bad oder Dusche (separater Raum) | 0,10 DM/m² mtl. |
sog. komb. Spüle-Bad | 0,10 DM/m² mtl. |
(Wanne unter der Spüle in der Küche) |
b)
Für Einbaumöbel hat dies nach Nr. 1. c) zu erfolgen, es sei denn, der Stpfl. weist diesbezüglich einen anderen Wert nach. Nach den mietpreisrechtlichen Regelungen der ehemaligen DDR (bis zum ) betrugen die monatlichen Entgelte für Einbaumöbel 0,5 v.H. ihrer preisrechtlich zulässigen Bau-/Anschaffungs- und Montagekosten.
5. Vervielfältiger:
Für die Grundstücke, die mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete zu bewerten sind, sind für Gebäude
– mit Bezugsfertigkeit vor dem die Vervielfältiger nach § 2 der VO LFA 1934
und
– mit Bezugsfertigkeit nach dem gemäß § 130 Abs. 3 BewG einheitlich der Vervielfältiger 9
anzusetzen.
Auf Tz. 4.2 ff. des o.g. Erlasses weist dei OFD-Berlin hin.
6. Mietansätze und Vervielfältiger für Wohnungseigentum:
Für wirtschaftliche Einheiten in der Rechtsform des Wohnungseigentums (§ 131 BewG) sind – nach Maßgabe des § 131 Abs. 2 BewG auch für die Grundstückshauptgruppe Einfamilienhaus – bei Nachfeststellungen und Wertfortschreibungen
– zur Ermittlung der Jahresrohmiete die unter Nrn. 1. bis 4. genannten Grundsätze zur Schätzung der überlichen bzw. tatsächlichen sowie der preisrechtlich zulässigen Miete
und
– zum Ansatz des Vervielfältigers die unter Nr. 5. genannten Grundsätze
entsprechend anzuwenden.
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Gültigkeitsende: |
OFD Berlin v. - St 164 –
S 3219 f
– 1/93
Fundstelle(n):
IAAAA-82271