Zu § 190 BewG
R B 190.7 Alterswertminderung
(1) 1Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. 2Diese wird regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG bestimmt. 3Es bestehen aus Vereinfachungsgründen keine Bedenken, das Alter des Gebäudes durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes vom Jahr des Bewertungsstichtags zu bestimmen. 4Hinsichtlich der Ermittlung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer gelten die Grundsätze des Ertragswertverfahrens entsprechend (> R B 185.3 Absatz 2 bzw. R B 185.4 Absatz 2).
(2) Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, kann ein fiktiv späteres Baujahr (> Absatz 3) anzunehmen oder die tatsächliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes (> Absatz 4) zu berücksichtigen sein.
(3) 1Ein fiktiv späteres Baujahr ist anzunehmen, wenn in den letzten zehn Jahren durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der nachfolgenden Tabelle 1 eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben. 2Hinsichtlich der durchgeführten Modernisierungsarbeiten ist auf die überwiegende Erneuerung bzw. Verbesserung der jeweiligen einzelnen Bauteile (Modernisierungselemente) abzustellen, die Punkte der Tabelle 1 sind für das jeweilige Bauteil folglich nur insgesamt oder gar nicht anzusetzen. 3Die Anzahl der Jahre der Verlängerung für die Ermittlung des fiktiven späteren Baujahrs ist den nachfolgenden Tabellen 2 bis 6 zu entnehmen. 4Eine Interpolation ist nicht vorzunehmen. 5Übersteigt das Gebäudealter am Bewertungsstichtag die übliche Gesamtnutzungsdauer, ermittelt sich das fiktiv spätere Baujahr aus folgender Formel [Beispiel > H B 190.7 (3)]:
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fiktives
Baujahr = | Jahr des
Bewertungsstichtags + Verschiebung Baujahr ./. übliche Gesamtnutzungsdauer |
6Die nachfolgenden Tabellen sind für Wohngebäude und analog für Nichtwohngebäude anzuwenden.
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Modernisierungselemente | Punkte |
Dacherneuerung inkl. Verbesserung der
Wärmedämmung | 4 |
Modernisierung der Fenster und
Außentüren | 2 |
Modernisierung der Leitungssysteme
(Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 2 |
Modernisierung der Heizungsanlage | 2 |
Wärmedämmung der Außenwände | 4 |
Modernisierung von Bädern | 2 |
Modernisierung des Innenausbaus, z. B.
Decken, Fußböden, Treppen | 2 |
Wesentliche Verbesserung der
Grundrissgestaltung | 2 |
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14 bis 16 Punkte: | überwiegend modernisiert |
≥ 18 Punkte: | umfassend modernisiert |
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Übliche Gesamtnutzungsdauer von 70
Jahren | ||
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr
(Jahre) | |
≥
10 | 0 | 2 |
≥
15 | 2 | 5 |
≥
20 | 4 | 8 |
≥
25 | 6 | 12 |
≥
30 | 9 | 15 |
≥
35 | 12 | 19 |
≥
40 | 15 | 23 |
≥
45 | 18 | 27 |
≥
50 | 22 | 31 |
≥
55 | 26 | 35 |
≥
60 | 30 | 40 |
≥
65 | 34 | 44 |
= 70 | 38 | 49 |
>
70 | 38 (> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 38 ./. 70) | 49 (> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 49 ./. 70) |
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Übliche Gesamtnutzungsdauer von 60
Jahren | ||
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr
(Jahre) | |
≥
10 | 0 | 2 |
≥
15 | 2 | 6 |
≥
20 | 5 | 9 |
≥
25 | 7 | 13 |
≥
30 | 10 | 16 |
≥
35 | 13 | 20 |
≥
40 | 17 | 24 |
≥
45 | 20 | 28 |
≥
50 | 24 | 33 |
≥
55 | 28 | 37 |
= 60 | 33 | 42 |
>
60 | 33 (> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 33 ./. 60) | 42 (> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 42 ./. 60) |
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Übliche Gesamtnutzungsdauer von 50
Jahren | ||
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr
(Jahre) | |
≥
10 | 1 | 3 |
≥
15 | 3 | 6 |
≥
20 | 6 | 10 |
≥
25 | 8 | 14 |
≥
30 | 12 | 18 |
≥
35 | 15 | 22 |
≥
40 | 19 | 26 |
≥
45 | 23 | 30 |
= 50 | 27 | 35 |
>
50 | 27 (> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 27 ./. 50) | 35 (> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 35 ./. 50) |
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Übliche Gesamtnutzungsdauer von 40
Jahren | ||
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr
(Jahre) | |
≥
5 | 0 | 1 |
≥
10 | 2 | 4 |
≥
15 | 4 | 7 |
≥
20 | 7 | 11 |
≥
25 | 10 | 15 |
≥
30 | 13 | 19 |
≥
35 | 17 | 23 |
= 40 | 22 | 28 |
>
40 | 22 (> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 22 ./. 40) | 28 (> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 28 ./. 40) |
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Übliche Gesamtnutzungsdauer von 30
Jahren | ||
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr
(Jahre) | |
≥
5 | 0 | 1 |
≥
10 | 2 | 5 |
≥
15 | 5 | 8 |
≥
20 | 8 | 12 |
≥
25 | 12 | 16 |
= 30 | 16 | 21 |
>
30 | 16 (> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 16 ./. 30) | 21 (> Satz 5; Jahr des Bewertungsstichtags + 21 ./. 30) |
(4) Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude ist bei der Ermittlung der Alterswertminderung von der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen (> § 190 Absatz 4 Satz 4 BewG).
(5) 1Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 30 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. 2Diese Restwertregelung berücksichtigt, dass auch ein älteres Gebäude, das laufend instand gehalten wird, einen Wert hat. 3Sie berücksichtigt einen durchschnittlichen Erhaltungszustand und macht in vielen Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer des Gebäudes infolge baulicher Maßnahmen verlängert wurde. 4Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude kann dieser Mindestansatz jedoch unterschritten werden (> R B 190.7 Absatz 4).
Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
VAAAH-28560