Leitsatz

1. Die nach den Wertverhältnissen vom 1. Januar 1964 übliche Miete für ein Ladengeschäft kann nicht durch Rückrechnung der am Bewertungsstichtag (hier 1. Januar 2016) tatsächlich im örtlichen Umfeld des Bewertungsobjekts für vergleichbare Objekte gezahlten Mieten unter Anwendung des Baukosten- oder Lebenshaltungskostenindexes ermittelt werden. Vielmehr soll die Ermittlung der ortsüblichen Miete in erster Linie aus der im Jahr 1964 für ähnliche Geschäftsräume gezahlten Miete abgeleitet werden.

2. Scheitert eine Schätzung der üblichen Miete im unmittelbaren Vergleich daran, dass nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare vermietete Objekte am 1. Januar 1964 nicht oder nicht in ausreichender Zahl vorhanden waren, kann die Miete unter Heranziehung von auf den Hauptfeststellungszeitpunkt aufgestellten Mietspiegeln geschätzt werden.

3. Da gewerblich genutzte Räumlichkeiten, insbesondere Läden, regelmäßig in kürzeren Zeitabständen als Wohnungen an die sich ändernden Anforderungen des Marktes durch Umbau und Modernisierung angepasst werden, spielt das Baujahr des Gebäudes, in dem sich die zu bewertende Einheit befindet, nur eine untergeordnete Rolle.