(§ 84 BewG)

35. Ermittlung des Bodenwerts

(1) ¹Als Bodenwert ist der gemeine Wert anzusetzen, den der Grund und Boden als unbebautes Grundstück haben würde (§ 84 BewG). ²Der Umstand, daß das Grundstück bebaut ist, bleibt bei der Wertbemessung des Grund und Bodens außer Betracht. ³Er drückt sich in der Angleichung des Ausgangswerts an den gemeinen Wert aus (vgl. Abschnitt 46).

(2) Der Bodenwert ist nach den Abschnitten 7 bis 10 zu ermitteln.

(3) ¹Bei den Fabrikgrundstücken und den anderen gewerblich genutzten Grundstücken kann sich eine besonders günstige Lage zum öffentlichen Verkehrsnetz werterhöhend auswirken, z. B. bei der Anschlußmöglichkeit an das Eisenbahnnetz, Lage an schiffbaren Gewässern und in Hafengebieten. ²Schlechter Baugrund wirkt sich auf den gemeinen Wert des Grund und Bodens wertmindernd aus. ³Mit diesem wertmindernden Umstand können werterhöhende Umstände zusammentreffen; trotz schlechten Baugrunds besteht z. B. ein Interesse an der Lage des Grundstücks an einem Gewässer (Fluß, See). ⁴Dabei kann auch die Möglichkeit, Wasser günstig zu erwerben und abzuleiten, ein werterhöhender Umstand sein. ⁵Kann der gemeine Wert nicht von Werten für gleichartige Grundstücke an einem Gewässer abgeleitet werden, sondern stehen nur Werte für Grundstücke mit gutem Baugrund, die nicht am Wasser liegen, als Vergleichswerte zur Verfügung, so ist ggf. der Umstand, daß der Baugrund nur bedingt tragfähig ist, durch einen Abschlag und die Lage am Wasser durch einen Zuschlag zu berücksichtigen. ⁶Bei besonders günstigen Industrieanlagen (z. B. in Hafengebieten) kann der Zuschlag wegen der Lage höher sein als der Abschlag wegen des schlechten Baugrunds. ⁷Aufgefüllter Boden ist nicht als tragfähiger Baugrund anzusehen; reicht er unter die normale Gründungstiefe (vgl. DIN 277, Ausgabe November 1950 x, Abschnitt 1.344 – Anlage 12), so wirkt er sich wertmindernd aus.

(4) ¹Bei Grundstücken mit Arkaden, die aufgrund einer baubehördlichen Auflage erstellt worden sind und für die sich dieser Umstand nicht schon im Richtwert ausgedrückt hat, ist folgendes zu beachten:

1. ¹Ist das Eigentum an der Gehfläche der Arkaden in privater Hand geblieben so ist zu prüfen, ob und in welcher Höhe der Wert des Grund und Bodens wegen der Ausnutzungsbeschränkung des Grundstücks gemindert ist. ²Im allgemeinen kann die Grundfläche der Arkaden vom Eigentümer nicht genutzt werden. ³Diese Minderausnutzung beeinträchtigt den Wert des Grund und Bodens und ist deshalb bei der Ermittlung des Bodenwerts für das Arkadengrundstück durch einen Abschlag zu berücksichtigen. ⁴Die Höhe des Abschlags ergibt sich aus dem Verhältnis des von den Arkaden umschlossenen Rauminhalts zum gesamten Rauminhalt des Gebäudes einschließlich der Arkaden. ⁵Der Wertminderung durch den Bau der Arkaden können aber Werterhöhungen gegenüberstehen. ⁶Oft wird der Arkadenraum durch das Aufstellen von Schaukästen, Vorführeinrichtungen, Vitrinen und dgl. genutzt. ⁷Soweit in solchen Fällen eine weitgehende Raumausnutzung besteht, kann der errechnete Abschlag wegfallen.

2. ¹Gehört die Gehfläche der Arkaden der Gemeinde, so ist der Wert des Grund und Bodens wegen der erhöhten baulichen Ausnutzung des restlichen Grund und Bodens durch Über- und Unterbebauung der der Gemeinde gehörenden Grundstücksfläche zu erhöhen. ²Die Höhe des Mehrwerts ist zu berechnen nach dem Verhältnis des durch die Arkaden gewonnenen Rauminhalts zum Rauminhalt, der sich bei normaler Nutzung (ohne Arkaden) ergeben hätte.

²Hat der Grundstückseigentümer die Arkaden freiwillig errichtet, so kann eine Wertminderung in der Regel nicht anerkannt werden.

(5) ¹Bei Grundstücken mit Passagen (überbaute oder mit einem Glasdach versehene Flächen, die dem öffentlichen Verkehr dienen) kann regelmäßig das Hinterland ebenso genutzt werden wie das Vorderland. ²Durch die bessere Ausnutzung der als Hinterland zu bewertenden Flächen wird ein Minderwert des Grund und Bodens der dem Verkehr dienenden Passage ausgeglichen. ³Deshalb kommt ein Abschlag wegen geringer baulicher Ausnutzung durch den Passagebau in der Regel nicht in Betracht.

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PAAAA-72206