Leitsatz

1. Nach § 146 Abs. 7 BewG ist ein niedrigerer Grundstückswert zwingend dann festzustellen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der gemeine Wert des Grundstücks niedriger als der nach § 146 Abs. 2-6 BewG typisierend ermittelte Wert ist. Bei der Nachweisoption handelt es sich um eine spezielle Beweislastregel, die den allgemeinen Regeln des finanzgerichtlichen Verfahrensrechts vorgeht.

2. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes kann regelmäßig nur durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden.

3. Ein Sachverständigengutachten kann nur dann als Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts i. S. d. § 146 Abs. 7 BewG dienen, wenn der hierin gefundene Wert in jeder Hinsicht nachvollziehbar und hinsichtlich seiner Berechnungsgrundlagen den wissenschaftlichen Anforderungen genügend transparent ist.

4. Ein als Niederlassung der Deutschen Post genutztes Gebäude ist nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten.

5. Ist eine Immobilie langfristig und überdurchschnittlich rentabel an einen Nutzer mit guter Bonität vermietet, so hat dies durchaus Einfluss auf den Ertragswert des Vermietungsobjekts. Es handelt sich hierbei um einen so genannten „Overrent”-Effekt.