Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (IFRS)

1. Anwendungsbereich und Abgrenzung von Finanzinvestitionen

IAS 40 regelt die Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien („Renditeliegenschaften“).

Der Immobilienbestand eines Unternehmens ist in folgende Kategorien aufzuteilen:

• Immobilienbestand, der im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit zum Verkauf bereitgehalten wird (IAS 2),

• Immobilienbestand, der zur Veräußerung im Rahmen von Kundenverträgen erstellt wird, vgl. IFRS 15,

• Immobilienbestand, der vom Eigentümer selbst genutzt wird (IAS 16), sowie

• Finanzinvestitionen nach IAS 40.

Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (oder Renditeimmobilien) werden nach IAS 40.5 abgegrenzt als Immobilien, die vom Eigentümer oder vom Leasingnehmer(als Nutzungsrecht) zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden und

• weder zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. der Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke verwendet werden (dann Sachanlagen nach IAS 36)

• noch im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens verkauft werden (dann Vorräte nach IAS 2 oder Kundenverträge nach IFRS 15).

Keine zwingende Voraussetzung für das Vorliegen von Finanzinvestitionen ist das rechtliche Eigentum des Bilanzierenden; die Immobilien können auch im Rahmen eines Leasingverhältnisses vom Leasingnehmer gehalten werden. Sofern Grundstücke und/oder Gebäude im Rahmen eines Leasingverhältnisses von einem Leasingnehmer gehalten werden, so ist das Nutzungsrecht (Right-of-Use-Asset) an der Immobilie nach Maßgabe des IFRS 16 zu bilanzieren und zu bewerten (IAS 40.19A).

Bei Anwendung des IFRS 16 zur Bilanzierung von Leasingverträgen sind sämtliche Leasingverhältnisse beim Leasingnehmer nach dem einheitlichen Bilanzierungsmodell von Nutzungsrechten aus Leasingverhältnissen für Leasingnehmer („single lessee accounting model“) abzubilden.

2. Abgrenzungsprobleme in der Praxis

In der Praxis existieren verschiedene Abgrenzungsprobleme der Grundstücke nach IAS 40.

Bei gemischt genutzten Immobilien ist grundsätzlich eine Aufteilung in die Bestandteile vorzunehmen (z. B. unterschiedliche Nutzungen der verschieden baulich abgegrenzten Räume). Können die Bestandteile jedoch nicht gesondert verkauft werden, dann ist die Immobilie insgesamt zu klassifizieren. Die Einordnung als Finanzinvestition kommt nur dann in Betracht, wenn der Anteil zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. der Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke unbedeutend ist (IAS 40.10); allerdings fehlen Toleranzwerte für die Unwesentlichkeit in diesem Zusammenhang.

Darüber hinaus ergibt sich ein Abgrenzungsproblem beim parallelen Erbringen von Nebenleistungen zur Vermietung, sofern die Nebenleistungen nicht gesondert verkauft werden: Nach IAS 40.11 ist die Immobilie nur dann als Finanzinvestition anzusetzen, wenn der wertmäßige Umfang dieser Nebenleistung einen unbedeutenden Anteil am Gesamtertrag aus der Vermietung ausmacht.

Ein faktisches Wahlrecht besteht auch bei „Vorratsgrundstücken“ bzw. „Vorratsgebäuden“, d. h. bei Grundstücken mit einer aktuell nur geringfügigen Nutzung oder einer künftig noch nicht bestimmten Nutzung (beispielsweise offene Lagerflächen, unbefestigte Kundenparkplätze sowie aktuell leer stehende Gebäude).

3. Zugangsbewertung

Die Bewertung im Zugangszeitpunkt erfolgt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach IAS 40.20. Bestandteile der Anschaffungskosten sind: