Bedarfsbewertung des Grundbesitzes; Ermittlung der Jahresmiete nach § 146 Abs. 2 BewG bei mehrstöckigen Mietverhältnissen

Nach Abstimmung mit den für Bewertung zuständigen Vertretern der obersten Finanzbehörden der Länder ist die Jahresmiete in Fällen, in denen der Mieter ein Untermietverhältnis eingeht, wie folgt zu ermitteln:

Nach § 146 Abs. 2 S. 2 BewG ist Jahresmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Nutzung der bebauten Grundstücke aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen haben. Bei mehrstöckigen Mietverhältnissen ist zur Berechnung der Jahresmiete von den Beträgen auszugehen, die der oder die Mieter (Hauptmieter) an den Vermieter vereinbarungsgemäß zu zahlen haben. Hierzu zählen auch Untermietzuschläge.

Beispiel:

A (Hauptvermieter) hat an B (Hauptmieter/Untervermieter) langfristig ein Gewerbegrundstück vermietet. B ging mit Zustimmung des A ein Untermietverhältnis mit C (Untermieter) ein. Die Miete aus dem Untermietvertrag ist höher als die zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter vereinbarte. Sie betrug im Besteuerungszeitpunkt monatlich 7.200 Euro (zuzüglich der USt). Die Miete aus dem Hauptmietvertrag belief sich auf 3.400 Euro monatlich. Ausweislich eines Nachtrags zum Hauptmietvertrag steht dem Hauptvermieter die Hälfte aus dem Untervermietungsgewinn zu. Die Kosten eines Umbaus trug der neue Endmieter als verlorener Baukostenzuschuss.

Die Jahresmiete i. S. des § 146 Abs. 2 BewG ist wie folgt zu berechnen:

Der verlorene Baukostenzuschuss des Endmieters (Untermieters) ist noch zeitanteilig als Miete zu erfassen (R 167 Satz 3 ErbStR 2003).

FinMin Baden-Württemberg v. 21.01.2005 - 3 - S 3014 / 43