Bewertung des Grundbesitzes;
Berechnung der Wohn-/Nutzfläche und Abzug der Betriebskosten bei den im Ertragswertverfahren bewerteten Grundstücke (§§ 79, 146 BewG) ab 1. Januar 2004

Ab dem 1. Januar 2004 gilt an Stelle der Vorschriften der §§ 43 und 44 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV; vgl. Anhang 33 zu § 79 BewG der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens (Ausgabe 1990) und Anhang 16 des Amtlichen Erbschaftsteuer-Handbuchs 2003) die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003, BGBl 2003 I S. 2346 (Wohnflächenverordnung – WoFIV). Die Wohnflächenverordnung enthält gegenüber den Regelungen der II. BV einige wesentliche Änderungen. So sind die Wahlrechte bei der Ermittlung der Grundfläche (z.B. Berechnung nach Wahl des Bauherrn aus Fertigmaßen oder Rohbaumaßen – § 43 Abs. 1 II. BV), der Ermittlung der anrechenbaren Grundfläche (z.B. Anrechnung der Grundflächen von Balkonen, Loggien und dgl. – § 44 Abs. 2 II. BV) und die Abzugsmöglichkeiten bei Ermittlung der anrechenbaren Grundfläche (u.a. Abzug bis 10 v.H. der ermittelten Grundfläche bei Wohngebäuden mit einer Wohnung – § 44 Abs. 3 II. BV) weggefallen.

Darüber hinaus wurden § 27 II. BV geändert und Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV aufgehoben. Die Betriebskosten sind nunmehr in der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung) zusammengefasst.

Im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder ist deshalb wie folgt zu verfahren:

1. Einheitsbewertung:

   • Für die Feststellung der Einheitswerte ist die Berechnung der Wohnfläche nach den Vorschriften der II. BV vorzunehmen, da die auf die Wohnfläche bezogene übliche Miete (Vergleichsmiete, Miete aus Mietspiegeln) nach diesen Vorschriften ermittelt worden ist. Eine Fortschreibung der Einheitswert wegen der neuen Berechnungsmethode kommt nicht in Betracht.

   • Bei Erweiterungsbauten (z.B. bei einem Anbau) bestehen keine Bedenken, der Berechnung der Wohnfläche des Steuerpflichtigen zu folgen. Dies gilt auch dann, wenn die Berechnung nach den neuen Vorschriften durchgeführt worden ist.

2. Bedarfsbewertung:

   Soweit bei der Ermittlung der üblichen Miete Vergleichsmieten oder Mieten aus Mietspiegeln pro Quadratmeter Wohnfläche herangezogen werden, bei denen die früheren Regelungen der Wohnflächenberechnung zugrunde gelegt wurden, sind die §§ 43 und 44 II. BV weiterhin anzuwenden.

Bei künftigen Gesetzesänderungen und Änderungen der Erbschaftsteuer-Richtlinien und der Hinweise wird den Neuregelungen der Wohnfläche und der Betriebskosten Rechnung getragen. Entsprechendes gilt auch bei der Überarbeitung der aufgelegten Erklärungsvordrucke.

Fin Min Saarland v. 29.04.2004 - B/5-3 - 84/2004 - S 3014B/5-3 - 84/2004 - S 3202