„Privates” Grundstücksgeschäft eines
Grundstücksmaklers und Bauträgers
Abgrenzung des
gewerblichen Grundstückshandels von der privaten
Vermögensverwaltung
Einkommensteuer 1993
Gewerbesteuermeßbetrag 1993
Feststellung des
verbleibenden Verlustabzugs zur Einkommensteuer zum
ges. Feststellung des vortragsfähigen Gewerbeverlustes auf den
Leitsatz
1. Bei der Abgrenzung zwischen
gewerblichem Grundstückshandel und privater Vermögensverwaltung ist
grundsätzlich an der sog. Drei-Objekt-Grenze festzuhalten; jedoch ist bei
der Auslegung der in § 15 Abs. 2 EStG genannten Merkmale weiterhin das
„Bild des Gewerbetreibenden” heranzuziehen (Anschluss an
Beschluss des Großen Senats des , BFH/NV 2002,
587).
2. Die gewerbliche Tätigkeit als
Grundstückshändler führt nicht automatisch dazu, dass der
Steuerpflichtige keine privaten Grundstücksgeschäfte (im Rahmen der
privaten Vermögensvorsorge) tätigen kann.
3. Es ist bei einem gewerblichen
Grundstückshändler also im Einzelfall zu prüfen, ob ein Objekt
im Rahmen des gewerblichen Betriebs oder „privat” angeschaft
worden ist. Dabei gilt nicht ohne weiteres die gesetzliche Vermutung (§
344 HGB), wonach ein Geschäft eines Kaufmanns im Zweifel seinem Gewerbe
zuzuordnen ist, sondern die Zuordnung muss sich aus den tatsächlichen
Umständen ergeben.
4. Bei einer klaren und eindeutigen
Abgrenzung von „privatem” Grundstückserwerb und gewerblicher
Tätigkeit ist die Frage, ob die zunächst privaten Aktivitäten
ggf. doch für sich gesehen gewerblich sind, ungeachtet der
Branchenkenntnisse nach den gleichen Maßstäben wie bei
branchenfernen Grundstücksverkäufern zu beurteilen
(Drei-Objekt-Grenze usw.).
5. Hat der gewerbliche
Grundstückshändler ein Grundstück unter Nutzung der
Einrichtungen des Gewerbebetriebs erworben und in seiner laufenden Buchhaltung
erfasst, so ergibt sich daraus eine Anschaffung im Rahmen des Gewerbebetriebs,
und spricht das für eine von Anfang an bestehende bedingte
Veräußerungsabsicht.
6. Im Streitfall: Zuordnung des
streitigen –ein Jahr nach der Anschaffung veräußerten–
Grundstücks zum Gewerbebetrieb, weil es anfangs auch buchhalterisch als
„gewerblich” behandelt wurde, beim Kauf die Geschäftsadresse
und nicht die private Wohnadresse des Steuerpflichtigen angegeben wurde, von
Anfang an mangels ausreichender Sicherheiten eine langfristige Finanzierung
durch die Bank ausgeschlossen war, alle Zahlungen über das
Geschäftskonto abgewickelt wurden, das Geschäftskonto durch die
Kaufpreiszahlung überzogen wurde und das Grundstück auch als
Sicherheit für die sonstigen betrieblichen Schulden eingesetzt wurde.
Auf diese Entscheidung wird Bezug genommen in folgenden Gerichtsentscheidungen:
Fundstelle(n): EFG 2002 S. 1091 Nr. 17 QAAAB-12795
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