Grundschuld

I. Definition der Grundschuld

Kredite werden in der Regel nur gegen Bestellung von Sicherheiten gewährt. Der Grundschuld als einem der drei Grundpfandrechte des BGB (neben Hypothek und Rentenschuld) kommt dabei eine besondere Bedeutung zu.

Die Grundschuld ist ein beschränktes dingliches Recht und belastet das Grundstück in der Weise, dass eine Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Zahlung braucht nicht der Befriedigung einer Forderung zu dienen. Dass die Grundschuld ihrem dinglichen Inhalt nach von einer etwa bestehenden Forderung unabhängig ist, erleichtert dem Gläubiger die Verfolgung seiner Rechte. Insofern hat sie sich gegenüber der Hypothek in der Praxis durchgesetzt. Dieser Vorteil der Grundschuld gegenüber der Hypothek erweist sich jedoch zunehmend als unkalkulierbares Risiko für den Grundstückseigentümer.

II. Belastungsgegenstand

Grundstücke wie auch grundstücksgleiche Rechte können mit einer Grundschuld belastet werden. Als grundstücksgleiche Recht kommen das Erbbaurecht und das Wohnungseigentum in Betracht.

III. Fehlende Akzessorität

Von der Hypothek unterscheidet sich die Grundschuld lediglich dadurch, dass sie eine Forderung nicht voraussetzt und nicht von Gesetzes wegen mit einer solchen verbunden ist (§ 1192 Abs. 1 BGB).

IV. Isolierte Grundschuld

Die isolierte, nicht mit einer Forderung verknüpfte Grundschuld wurde als gesetzlicher Normalfall konzipiert. Sie kann sowohl als Brief- als auch als Buchgrundschuld vereinbart werden.

V. Sicherungsgrundschuld

In der Praxis wird die Grundschuld häufig zur Absicherung einer persönlichen Forderung eingesetzt.

Im Rahmen eines Sicherungsvertrages wird die Verknüpfung zwischen Grundschuld und Forderung erreicht, die jedoch keine dinglichen Wirkungen entfaltet. Gesetzlich ist diese Form der Sicherungsgrundschuld nicht vorgesehen und auch nicht entsprechend geregelt.

Kernstück des schuldrechtlichen Sicherungsvertrages ist die Sicherungsabrede, mit der bestimmt wird, welche Forderung gesichert werden soll (Sicherungszweckerklärung). Die in Vertragsverhältnissen zu Kreditinstituten weit verbreitete Ausdehnung auf bereits bestehende und auch alle zukünftigen Forderungen – aus dieser Geschäftsverbindung – wird grds. als zulässig angesehen (sog. weite Verwendungszweckerklärung).

Auch eine entsprechende formularmäßige Ausdehnung der Haftung stellt in der Regel keine unzulässige überraschende Klausel im Rahmen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen dar.

Im Grundbuch können jedoch der Sicherungszweck bzw. der Sicherungsvertrag nicht eingetragen werden.