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Real Estate Investment Trusts - REITs
I. Definition der REITs
Real Estate Investment Trusts sind börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften. Diese weisen international die Besonderheit aus, dass die Erträge auf Ebene des Trusts steuerbefreit sind und nahezu alle Erträge an die Anleger auszuschütten sind, welche diese dann in voller Höhe versteuern.
Nachdem diese Gesellschaftsformen in anderen Ländern zugelassen wurden, erfolgte mit dem REITG die Einführung von REIT-AGen auch in Deutschland (Gesetz vom , BGBl 2007 I S. 914). Das Gesetz ist mit Rückwirkung zum anwendbar.
Auch nach der Neustrukturierung des Investmentsteuergesetzes ab dem ist dieses für REITs nicht anzuwenden.
Anteile an REITs sind keine Kapitalbeteiligungen i. S. des § 2 Abs. 8 InvStG.
II. Deutsche REITs
1. Gesellschaftsrecht
Eine REIT-AG ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft mit Sitz in Deutschland (Grundkapital mindestens 15 Millionen €).
Sie muss an einem organisierten Markt i.S.d. § 2 Abs. 5 WpHG an der Börse eines EU- oder EWR-Mitgliedstaates zugelassen sein.
Eine Produktregulierung durch die Finanzdienstleistungsaufsicht ist nicht vorgesehen.
Bevor der REIT-Status endgültig anerkannt ist, kann eine Registrierung der AG als Vor-REIT beim BZSt erfolgen.
Investitionen sind im Wesentlichen in unbewegliches Vermögen, Immobilienpersonengesellschaften und Anteile an Grundstückskapitalgesellschaften zulässig.
Bestandsmietwohnimmobilien dürfen nicht erworben werden.
Ein Immobilienhandel ist nicht gestattet.
Entgeltliche immobiliennahe Dienstleistungen an Dritte dürfen nur über eine REIT-Dienstleistungsgesellschaft erbracht werden.
Dies sind Kapitalgesellschaften, deren gesamte Anteile von der REIT-AG gehalten werden.
Hierdurch wird der REIT-AG ermöglicht, eine Konzernstruktur abzubilden. Die Steuerbefreiung erstreckt sich nicht auf die Dienstleistungsgesellschaft.
Über diese Gesellschaft kann die REIT-AG alle Tätigkeiten abwickeln, die außerhalb ihres Kerngeschäfts liegen und diese auch an Dritte anbieten (z.B. „Facility-Management”, Immobilienentwicklung).
Der Streubesitzanteil der Aktien muss dauerhaft 15 v.H. (bzw. 25 v.H. bei Börsenzulassung) betragen.
Den Streubesitz bilden die Aktien derjenigen Aktionäre, denen jeweils weniger als 3 v.H. der Stimmrechte an der AG zustehen.
Diese Regelung ist erforderlich, um Kleinanlegern dauerhaft eine Investition in REITs zu ermöglichen und die Bildung von „Private-REITs” zu verhindern (BR-Drucksache 779/06 zu § 11)
Es besteht eine Meldepflicht gegenüber der BaFin.
Anlagegrenze: Kein Anleger darf direkt 10 v.H. oder mehr der Aktien halten.
Die Höchstbeteiligungsquote soll zur weiteren Streuung der Aktien beitragen.
Darüber hinaus ist die Grenze zur Sicherung des Steueraufkommens im Verhältnis zu ausländischen Anteilseignern erforderlich (Vermeidung von Einkünften, die nach dem Schachtelprivileg steuerfrei sind).
Auch die Vermögens- und Ertragsanforderungen der REIT-AG sind gesetzlich geregelt:
Zum Ende eines jeden Geschäftsjahres müssen mindestens 75 v.H. der Aktiva zum unbeweglichen Vermögen gehören und die Aktiva der im Jahresabschluss einzubeziehenden Dienstleistungsgesellschaften dürfen höchstens 20 v.H. ausmachen.
Dies gilt entsprechend für die Umsatzerlöse zuzüglich der sonstigen Erträge.
Es besteht eine Ausschüttungspflicht von mindestens 90 v.H. des Jahresüberschusses. Für Veräußerungsgewinne gelten folgende Besonderheiten:
Gewinne können bis zur Hälfte in eine Rücklage eingestellt werden.
Diese Rücklage ist nach 3 Jahren aufzulösen, sofern diese nicht von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten für neu angeschaffte Wirtschaftsgüter abgezogen wurde.
§ 13 Abs. 3 REITG unterscheidet hierbei in Veräußerungsgewinn I und II.