Leitsatz

1. Ist streitig, ob eine Gaststätte einem Angehörigen vollentgeltlich verpachtet oder teilweise unentgeltlich überlassen worden ist, und kann die sogenannte Vergleichswertmethode nicht angewandt werden, weil sich aufgrund der Besonderheiten des in Rede stehenden Objekts vergleichbare Objekte nicht finden lassen, so ist die ortsübliche Marktpacht des Grundstücks gemäß § 96 Abs. 1 Satz 1 FGO, § 162 Abs. 1 AO unter Einbeziehung der sachkundigen Bewertung eines erfahrenen, unvoreingenommenen und mit der konkreten (örtlichen) Marktsituation vertrauten Sachverständigen, z. B. eines erfahrenen Maklers, zu schätzen. Zu schätzen ist der Wert, für den aufgrund der Gesamtumstände ein Höchstmaß an Wahrscheinlichkeit besteht.

2. Es ist nicht zu beanstanden, wenn Sachverständige bei ihren Einschätzungen zur ortsüblichen Marktpacht aufgrund ihrer langjährigen Erfahrungen als örtliche Makler einerseits objekt-, standort- und kaufkraftbezogen von Umsatzprognosen und andererseits von einem auf diese Umsätze bezogenen ortsüblichen Pachtkostenanteil ausgehen.

3. Das Gericht erachtet es als angemessen, bei Beginn des Pachtverhältnisses im Jahr 2008 (Finanzkrise) einen Preisnachlass von 20 % und für das Folgejahr einen Preisnachlass von 10 % der nachhaltig erzielbaren ortsüblichen monatlichen Marktpacht anzunehmen.

4. Bei der Ermittlung einer ortsüblichen Marktpacht verbietet es sich, von einer Abzinsung der Investitionskosten und damit von einer sogenannten Investivpacht auszugehen.