Nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG wird die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken von der Umsatzsteuer befreit. In der Regel wird die Grundstücksüberlassung in einem Miet- oder Pachtvertrag vereinbart. In der Praxis sind darüber hinaus aber auch gemischte Verträge oder Verträge besonderer Art möglich. Bei einem Vertrag besonderer Art kommt die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG weder für die gesamte Leistung noch für einen Teil der Leistung in Betracht und demzufolge ergeben sich auch keine Problemstellungen für eine mögliche Option i. S. des § 9 UStG; es liegen demnach auch keine Ausschlussumsätze i. S. des § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG vor. In der Praxis stellen sich oft Auslegungsfragen, wie der im Einzelfall zugrunde liegende Vertrag umsatzsteuerlich einzuordnen ist. Die Finanzverwaltung gibt in Abschnitt 4.12.6 Abs. 1 UStAE lediglich allgemeine Hinweise, wann ein Vertrag besonderer Art vorliegen könnte. Letztendlich muss aber in jedem speziellen Einzelfall geprüft werden, ob die geforderten Kriterien an einen Vertrag besonderer Art erfüllt sind oder nicht.