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Methoden, Chancen und Risiken bei der Bewertung von Immobilien
Von der Verkehrswerteinschätzung bis zu den gesetzlich normierten Verfahren
Es gibt viele Anlässe, den Verkehrswert des Grundeigentums eines Mandanten zu ermitteln: etwa für eine Vermögensaufstellung, für den Erwerb einer Immobilie, bei der Unternehmernachfolge, beim Eigentümerwechsel, im Rahmen einer Schenkung oder Stiftung, für das Nachlassverzeichnis oder die Erbschaftsteuererklärung. Darüber hinaus kann der Wert auch bei einem Erbrechtsstreit eine gewichtige Rolle spielen. Dann muss die Immobilie fachlich wie sachlich korrekt und von kompetenter Stelle bewertet worden sein und den gängigen Vorschriften entsprechen.
I. Theoretischer Verkaufspreis entscheidend
Eine „seriöse“ Antwort auf die Frage, welchen Wert eine Immobilie hat (bzw. zu einem bestimmten Stichtag hatte), hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab und definiert sich im Ergebnis durch den Verkaufspreis, der zu dem Zeitpunkt zu erzielen wäre, auf den sich die Ermittlung (Bewertungsstichtag) bezieht. Geregelt wird dies durch § 194 BauGB (Baugesetzbuch): Der Verkehrswert (Marktwert) bezieht sich auf die rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, die Beschaffenheit und Lage des Grundstücks – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Da Immobilienpreise de...