So fördert man steuerlich den Wohnungsbau!

Wir lesen es täglich: [i]Gesetz soll Schaffung günstiger Wohnungen fördernEs gibt zu wenige bezahlbare Wohnungen in Deutschland. Nun ist das Steuerrecht ein klassisches Mittel, den Wohnungsbau zu fördern. Ob dies das alte BerlinFG war oder die spätere Förderung durch § 10e EStG oder die Eigenheimzulage: Seit jeher wurden bestimmte Regionen, bestimmte Arten der Nutzung oder bestimmte Gebäude steuerlich gefördert. [i]Steuerliche Förderung des Wohnungsbaus durch BerlinFG, EigZulG und § 10e EStGDer neueste Coup ist nun das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus, das Prof. Dr. Frank Hechtner und Dr. Christian Sielaff in ihrem Überblicksbeitrag ab Seite 999 im Abschnitt III vorstellen. Begünstigt werden soll die Schaffung preiswerter Wohnungen.

Was gut klingt, ist wieder einmal [i]Begrenzung auf preiswerte Wohnungen zweifelhaftschlecht umgesetzt und dürfte zu einem Rohrkrepierer führen. Beispiele hierfür sind zahlreich: Die Förderung soll auf Wohnungen begrenzt werden, deren Baukosten maximal 3.000 € pro m ² betragen – bei rasant steigenden Baukosten selbst für Standardausstattungen. Auf die Idee, dass aber auch Wohnungen mit Baukosten von 4.000 € pro m ² den Wohnungsmarkt entlasten, weil es nun wieder „Luft“ am Wohnungsmarkt gibt und preiswertere Wohnungen freigezogen werden, scheint der Gesetzgeber nicht zu kommen. Die Sonderabschreibung wiederum wird sogar auf eine Bemessungsgrundlage von 2.000 € Anschaffungskosten pro Quadratmeter gedeckelt. Im Extremfall werden also bis zu 1.000 € Baukosten pro Quadratmeter nicht gefördert. Bei einer Sonder-AfA von 5 % macht das immerhin 50 € AfA im Jahr für jeden Quadratmeter aus. Und obwohl es um den Wohnungsneubau in Deutschland gehen soll, fördert der Gesetzgeber aus europarechtlichen Gründen auch den Neubau von Wohnungen in der EU bzw. im EWR, also etwa in Island oder Griechenland. Auch Wohnungen außerhalb der Ballungsräume, wo es gar keine Wohnungsnot gibt, sondern Leerstände, werden gefördert.

Am bedenklichsten ist aber eine steuerliche Entwicklung, [i]Prüfung des § 21 Abs. 2 EStG auch bei Vermietung an fremde Drittedie das aktuelle Gesetzesvorhaben konterkariert und die sogar in der Gesetzesbegründung des Entwurfs in der BT-Drucksache 19/4949 S. 12 erwähnt wird: nämlich die Anwendung des § 21 Abs. 2 EStG auf die gewöhnliche Vermietung an fremde Dritte. Zunehmend prüfen die Finanzämter, ob die vereinbarte Miete auch mindestens 66 % der ortsüblichen Miete erreicht – wohlgemerkt: bei einer Vermietung unter Fremden und nicht an Angehörige! Nur bei einer entsprechend hohen Miete kann also die Sonderabschreibung gewährt werden und der Verlust aus der Vermietung abgesetzt werden.

Wer hier als Vermieter gegenüber seinem Mieter zu großzügig ist und die Miete zu selten erhöht oder zu niedrig vereinbart, wird also steuerlich bestraft. So fördert man steuerlich den Wohnungsbau!

Beste Grüße

Bernd Rätke