Gründe

I.

Die Kläger und Revisionsbeklagten (Kläger) erwarben 1993 von der Mutter des Klägers ein Grundstück in A. Auf diesem befand sich ein 1938/1939 als Einfamilienhaus errichtetes und 1970 um einen Anbau erweitertes Gebäude, das zu DDR-Zeiten als Kindergarten genutzt worden war. Am streitigen Stichtag des 1. Januar 1994 waren im Innenbereich des Gebäudes umfangreiche Wasserschäden an den Zimmerdecken im Ober- bzw. Dachgeschoss vorhanden. Der Deckenputz dort war stellenweise durch die Wassereinwirkung herabgefallen; die Dachbalken um den Kamin und im Bereich der Mittelpfette sowie die Bretterverschalungen waren erkennbar angefault, der Kamin war versottet. In dem 1970 errichteten Anbau fehlte der Estrich; dessen Boden und ein Drittel der Wandhöhe zeigten aufsteigende Feuchtigkeit. Heizung und Elektroinstallation waren unbrauchbar. In der Folgezeit wurden am Gebäude Sanierungsarbeiten durchgeführt, die im Jahre 1999 noch nicht abgeschlossen waren.

Vor dem hier streitigen Stichtag hatte der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt —FA—) durch Zurechnungsfortschreibungsbescheid vom 19. Juli 1993 gegenüber der Mutter des Klägers den Einheitswert nach der Grundstücksart ”Einfamilienhaus” auf 18 400 DM festgestellt. Durch Bescheid über die Wert-, Art- und Zurechnungsfortschreibung vom 20. Mai 1999, geändert durch Bescheid vom 23. Juni 1999, rechnete das FA das Grundstück zum 1. Januar 1994 den Klägern je zur Hälfte zu, stellte auf diesen Stichtag die Grundstücksart ”sonstiges bebautes Grundstück” und den Einheitswert auf 16 200 DM fest. Die hiergegen unter Hinweis auf den Leerstand des Gebäudes und seine Unbewohnbarkeit erhobenen Einsprüche wies das FA als unbegründet zurück.

Der auf Feststellung der Grundstücksart ”unbebautes Grundstück” gerichteten Klage gab das Finanzgericht (FG) mit seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 2001, 415 veröffentlichten Urteil statt. Es führte u.a. aus, dass § 129 Abs. 2 Nr. 2 des Bewertungsgesetzes (BewG) i.V.m. § 33a der Reichsbewertungsdurchführungsverordnung (RBewDV) keine mit § 72 Abs. 3 BewG vergleichbare Definition des unbebauten Grundstücks enthalte und allein auf die Bezugsfertigkeit im Sinne des Beginns der Benutzbarkeit der Räume abstelle. Die für § 72 Abs. 1 und Abs. 3 BewG geltenden allgemeinen Grundsätze seien auch im Rahmen des § 33a RBewDV heranzuziehen. Hiernach sei maßgebend, ob nach den tatsächlichen Verhältnissen am Bewertungsstichtag objektiv geeigneter (benutzbarer) Wohnraum vorhanden sei. Dabei sei nicht allein auf das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks abzustellen, sondern darauf, ob zur dauernden bestimmungsgemäßen Nutzung geeigneter Raum noch vorhanden sei. Daran fehle es vorliegend, weil am Bewertungsstichtag die durch eindringendes Wasser hervorgerufenen Gebäudeschäden an Decken und Wänden im Zusammenwirken mit den übrigen Schäden an den Installationen über das Maß von Schäden hinausgingen, die sich nur vorübergehend auf Art und Umfang der Gebäudenutzung auswirkten. Das entspreche auch der Auffassung des FA, wonach das Gebäude nicht entsprechend seiner Bestimmung als Wohnhaus genutzt werden könne. Das Gebäude sei auch nicht als sonstiges bebautes Grundstück gemäß § 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 32 Abs. 1 Nr. 5 RBewDV zu bewerten.

Hiergegen richtet sich die vom FG zugelassene Revision, mit der das FA die Verletzung des § 129 BewG i.V.m. § 53 des Bewertungsgesetzes der Deutschen Demokratischen Republik (BewG DDR) vom 18. September 1970 i.V.m. §§ 33, 44 und 45 RBewDV rügt und zur Begründung vorträgt: Das FG habe Inhalt und Grenzen des Begriffs ”unbebautes Grundstück” i.S. des § 129 Abs. 2 BewG i.V.m. §§ 33a und 45 RBewDV verkannt. Ein zunächst bebautes Grundstück könne bewertungsrechtlich nur dann als ”unbebautes Grundstück” behandelt werden, wenn das Gebäude zerstört oder dem Verfall preisgegeben sei. Beides sei vorliegend nicht der Fall. Die vom FG getroffenen Feststellungen zum baulichen Zustand des Gebäudes am Stichtag des 1. Januar 1994 rechtfertigten nicht den Schluss, dass im Gebäude keine Räume mehr vorhanden seien, die einer bestimmungsgemäßen Nutzung zugeführt werden könnten. Bei den vom FG festgestellten Schäden handle es sich lediglich um einen sog. Reparaturstau aufgrund unterlassener Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten mit nur vorübergehenden Auswirkungen auf die Gebäudenutzung; die Konstruktion des Gebäudes sei davon nicht betroffen.

Das FA beantragt, unter Aufhebung der Vorentscheidung die Klage abzuweisen.

Die Kläger sind der Revision entgegengetreten.

II.

Die Revision ist unbegründet. Zutreffend hat das FG das Grundstück zum Bewertungsstichtag des 1. Januar 1994 als unbebautes Grundstück bewertet.

1. Gemäß § 129 Abs. 2 BewG richtet sich die Ermittlung der Einheitswerte des Grundvermögens in den neuen Bundesländern nicht nach den §§ 69 bis 94 BewG, sondern —soweit hier maßgebend— nach den §§ 10 und 11 Abs. 1, 2 und 3 Satz 2 sowie den §§ 50 bis 53 BewG DDR und nach § 3a Abs. 1 sowie den §§ 32 bis 46 RBewDV. Im Gegensatz zu § 72 BewG enthält das in den neuen Bundesländern geltende Bewertungsrecht keine gesetzliche Definition der unbebauten Grundstücke und insbesondere keine dem § 72 Abs. 3 BewG entsprechende Vorschrift über Grundstücke mit zerstörten oder dem Verfall preisgegebenen Gebäuden.

a) § 33a Abs. 2 RBewDV regelt lediglich, wann aus einem Grundstück im Zustand der Bebauung ein bebautes Grundstück wird. Danach tritt der Übergang zum bebauten Grundstück mit der Bezugsfertigkeit des darauf errichteten Gebäudes ein, wobei die Bezugsfertigkeit anzunehmen ist, sobald dem künftigen Benutzer des Gebäudes zugemutet werden kann, es zu beziehen. Damit stellt bereits § 33a Abs. 2 RBewDV ähnlich wie § 72 Abs. 1 BewG auf die Zumutbarkeit der Gebäudenutzung ab. Allerdings enthält die Vorschrift keine ausdrückliche Regelung darüber, wonach sich das Ende der Benutzbarkeit richtet (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs —BFH— vom 20. Juni 1975 III R 87/74, BFHE 116, 397, BStBl II 1975, 803); wird aber der Übergang vom Grundstück im Zustand der Bebauung —und damit letztlich vom unbebauten Grundstück— zum bebauten Grundstück an die Zumutbarkeit der Gebäudenutzung geknüpft, ist es folgerichtig, den Rückfall des bebauten Grundstücks in den Zustand eines unbebauten Grundstücks in dem Augenblick anzunehmen, ab dem eine Gebäudenutzung nicht mehr zumutbar ist (BFH-Urteil vom 18. Dezember 2002 II R 20/01, BFH/NV 2003, 540).

Die Zumutbarkeit der Gebäudenutzung entfällt, wie schon § 33a Abs. 2 RBewDV zeigt, nicht erst dann, wenn das Grundstück (Gebäude) zerstört oder dem Verfall preisgegeben und das Vorhandensein nutzbaren Raums fraglich ist. Für die Zumutbarkeit der Benutzung eines Gebäudes ist auch unbeachtlich, dass das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks ggf. den Eindruck erweckt, es handle sich um ein bebautes Grundstück. Entscheidend ist allein, ob zur dauernden bestimmungsgemäßen Nutzung geeigneter Raum schon bzw. noch vorhanden ist. Soweit nach Tz. 2 der gleichlautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen betreffend die Bewertung von Grundstücken mit aufstehenden Gebäuden, die dem Verfall preisgegeben sind, im Beitrittsgebiet ab 1. Januar 1991 vom 7. März 1995 (BStBl I 1995, 247) bei einem Gebäude, das auf Dauer nicht mehr benutzt werden kann, eine Bewertung als unbebautes Grundstück ausschließlich dann in Betracht kommen soll, wenn die Verfallsmerkmale an der Bausubstanz erkennbar sind und das gesamte Gebäude betreffen, beruht dies auf einer unzutreffenden Auslegung des § 33a Abs. 2 RBewDV.

Maßgebend für die Abgrenzung zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken —einschließlich der Beurteilung der Zumutbarkeit der Gebäudenutzung— sind jeweils die tatsächlichen Verhältnisse an dem Stichtag, auf den eine Feststellung vorzunehmen ist (BFH-Urteil vom 24. Oktober 1990 II R 9/88, BFHE 162, 369, BStBl II 1991, 60). Bei der Beurteilung des baulichen Zustands eines Gebäudes zum jeweiligen Bewertungsstichtag muss außer Betracht bleiben, ob sich dieser Zustand als Zwischenstadium zur Wiederherstellung eines benutzbaren Gebäudes darstellt. Entgegen Tz. 2 der gleichlautenden Erlasse vom 7. März 1995 (BStBl I 1995, 247) schließen auch behebbare Baumängel und Bauschäden sowie sog. aufgestauter Reparaturbedarf aufgrund von unterlassenen Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten, selbst wenn sie sich regelmäßig nur vorübergehend auf Art und Umfang der Gebäudenutzung auswirken, eine Bewertung als unbebautes Grundstück nicht aus.

b) Ob es zumutbar ist, ein Gebäude zu benutzen, richtet sich nach seinem tatsächlichen Zustand und nicht danach, ob eine formal erforderliche Nutzungsgenehmigung vorliegt, oder nach der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit einer Gebäudenutzung (vgl. BFH-Urteil in BFH/NV 2003, 540). Tritt die Unbenutzbarkeit eines Gebäudes zu einer Zeit ein, in der es bereits leer steht und nicht mehr benutzt wird, müssen sich die Steuerbehörden und FG auch ohne Räumungsverfügung ein eigenes Urteil darüber bilden, ob die Benutzung eines bestimmten Gebäudes noch zumutbar ist oder nicht.

c) Für die Frage, ob eine Benutzung des Gebäudes zumutbar ist, kann auf § 16 Abs. 3 des mittlerweile durch Art. 2 des Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts vom 13. September 2001 (BGBl I, 2376) aufgehobenen Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II.WoBauG) zurückgegriffen werden, wonach ein Raum auf Dauer nicht benutzbar ist, wenn ein zu seiner Benutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn der Raum oder Gebäudeteil sich in einem Zustand befindet, der aus Gründen der Bau- oder Gesundheitsaufsicht eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Benutzung des Raumes nicht gestattet. Dabei ist unerheblich, ob der Raum tatsächlich benutzt wird. Diese Beschreibung dessen, was unter fehlender Benutzbarkeit zu verstehen ist, enthält eine allgemeingültige, auch auf die Grundstücksbewertung übertragbare Aussage. Sie ist auch in § 16 Abs. 2 des neuen Wohnraumförderungsgesetzes übernommen worden, wobei lediglich die ”Gründe der Bau- und Gesundheitsaufsicht” zu ”bauordnungsrechtlichen Gründen” zusammengefasst sind (BFH-Urteil in BFH/NV 2003, 540).

2. Das angefochtene Urteil entspricht den vorstehenden Rechtsgrundsätzen. Das FG hat unter Zugrundelegung der tatsächlichen Verhältnisse am Stichtag des 1. Januar 1994 die Bewertung des Grundstücks als unbebaut zu Recht auf die festgestellten Schäden an Decken und Wänden infolge eindringenden Wassers sowie auf die Unbrauchbarkeit der Heizung sowie der Elektroinstallation gestützt. Diese Schäden begründen nach Art und Ausmaß in ihrem Zusammenwirken von Feuchtigkeitsbildung im Gebäude, Fäulnis an Bauteilen, mangelnder Beheizbarkeit und Schadhaftigkeit der Stromversorgung gesundheitliche Gefahren für Bewohner und schließen aus Gründen der Bau- oder Gesundheitsaufsicht eine bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes als Einfamilienhaus aus.

Das FG hat auch zu Recht die Zugehörigkeit des Grundstücks zu den sonstigen bebauten Grundstücken i.S. des § 129 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 32 Abs. 1 Nr. 5 RBewDV verneint. Die Zugehörigkeit eines Einfamilienhauses zu der Grundstückshauptgruppe des § 32 Abs. 1 Nr. 4 RBewDV bestimmt sich nach seiner bestimmungsgemäßen Nutzung am jeweiligen Bewertungsstichtag. Eine von der ursprünglichen Bestimmung abweichende anderweitige Nutzung ist nur dann beachtlich, wenn sie am Bewertungsstichtag tatsächlich vorliegt. Daran fehlt es im Streitfall.