Leitsatz

1. Der Nachweis des geringeren gemeinen Werts eines Grundstücks kann (auch) durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Grundstücksbewertung erfolgen. Ist das Gutachten unplausibel, ist der Nachweis des geringeren gemeinen Werts nicht gelungen. Ist das Gutachten plausibel und entspricht es der Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV –, ist der im Gutachten angegebene Wert anzusetzen.

2. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahren (§ 15 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV) kommt der Vergleichbarkeit der Lage zwischen dem Bewertungsgrundstück und dem Vergleichsgrundstück herausragende Bedeutung zu. Der Gutachter muss die Heranziehung oder Nichtheranziehung von Kauffällen aufgrund ihrer Lage, also die Abgrenzung des Vergleichsraumes, nachvollziehbar begründen. Die Abgrenzung des Vergleichsraums ist nach der Homogenität vorzunehmen, d. h. so zu treffen, dass darin befindliche, abgesehen von der Lage in etwa gleiche Grundstücke gleiche Kaufpreise erzielen. Zur Beurteilung der Vergleichbarkeit ist (zumindest) eine reale Außenbesichtigung notwendig; eine bloß virtuelle Außenbesichtigung der Vergleichsobjekte (im Streitfall: Nutzung des Onlinedienstes „Bing Maps” durch den Gutachter) reicht nicht aus.

3. Darf ein Gutachter aus Gründen seiner Rechtsverhältnisse (z. B. Datenschutz, Amtsverschwiegenheit, standesrechtliche Schweigepflicht o. ä.) ein Grundstück nicht individualisieren, so ist das Grundstück als Vergleichsgrundstück nicht geeignet. Die Angabe lediglich einer größeren Straße in Berlin, ohne Angabe einer Hausnummer, als Adresse eines Vergleichsgrundstücks ist nicht ausreichend.

4. Ein Verkehrswertgutachten muss aus sich heraus verständlich und auf Plausibilität überprüfbar sein, nicht erst durch ergänzende Ermittlungen und Erhebungen des FA oder des FG.

5. Sind in einem Verkehrswertgutachten nach dem Vergleichswertverfahren nur Verkäufe von Vergleichsgrundstücken im Jahr vor dem Bewertungsstichtag berücksichtigt, ist der Vergleichszeitraum nicht plausibel gewählt. Plausibel wäre etwa eine Zeitspanne von sechs oder 12 Monaten vor und nach dem Bewertungsstichtag.

6. Häuser mit ausgebauten Dachgeschossen sind nicht mit Häusern ohne ausgebaute Dachgeschosse vergleichbar.

7. Ist das vom Steuerpflichtigen eingereichte Sachverständigengutachten in mehrfacher Hinsicht unschlüssig und erkennt das FA zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts der Immobilie ausnahmsweise den – unter dem nach dem Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG ermittelten Wert liegenden – Kaufpreis aus der 14 Monate nach dem Bewertungsstichtag erfolgten Veräußerung der Immobilie an, so ist der Ansatz eines von dem tatsächlichen Kaufpreis abweichenden Wertes nicht zulässig.