Leitsatz

1. Bei der Ermittlung des Rohertrags eines Mietwohngrundstücks ist § 186 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BewG in der Weise anzuwenden, dass zur Ermittlung der Abweichung der vereinbarten Mieten von der „üblichen Miete” nicht auf den Mittelwert der Mietpreisspanne, sondern auf die unteren bzw. oberen Werte der Mietspiegel-Preisspanne abgestellt wird.

2. Nur wenn die vereinbarte Miete mehr als 20 % über dem oberen Spannenwert oder mehr als 20 % unter dem unteren Spannenwert liegt, ist zur Ermittlung des Rohertrags statt der tatsächlich vereinbarten Miete die übliche Miete anzusetzen. Diese übliche Miete ist gem. § 186 Abs. 2 S. 2 BewG dann in Höhe des Mittelwerts des Mietspiegels zu bemessen.

3. Auf welche Art und Weise die übliche Miete zur Prüfung der 20 %-Grenze zu ermitteln ist, gibt der Gesetzgeber nicht vor. Letztlich handelt es sich um eine Schätzung gem. § 162 AO, bei der alle Umstände, die für die Schätzung von Bedeutung sind, zu berücksichtigen sind.

4. Weicht die tatsächlich vereinbarte Miete um mehr als 20 % nach oben von der üblichen Miete ab, liegt es im eigenen Interesse des Steuerpflichtigen, die Abweichung nachzuweisen, ihn trifft also in diesem Fall die Nachweislast.