Maßgeblichkeit der zuletzt ermittelten Bodenrichtwerte ohne Berücksichtigung anderer wertbeeinflussender Grundstücksmerkmale
für den bei der Bedarfsbewertung maßgeblichen Wert des Grund und Bodens
Ableitung des Grundstückswerts aus einem Bodenrichtwert mit GFZ
Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes eines Grundstücks durch ein Gutachten
Leitsatz
1. Da bei der Ermittlung des steuerlichen Bedarfswerts des Grund und Bodens nach § 179 Sätze 1 bis 3 BewG typisierend auf
den zuletzt vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwert abzustellen ist, bleiben andere wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale,
wie z. B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit und Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen,
Altlasten usw. außer Ansatz. Dem Finanzamt ist daher bei der typisierenden Bedarfsbewertung selbst in den Fällen, in denen
es positive Kenntnis von derartigen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen hat, aus Rechtsgründen nicht möglich, diese bei
der Wertermittlung des Grund und Bodens zu berücksichtigen.
2. Zwar besteht grundsätzlich die Möglichkeit, den Wert von Grundstücken, die von den lagetypischen wertbeeinflussenden Merkmalen
des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, nach den Vorgaben des Gutachterausschusses aus dem Bodenrichtwert der jeweiligen
Richtwertzone abzuleiten. Eine solche Ableitung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn in der Bodenrichtwertkarte zu dem
Bodenrichtwert eine Geschossflächenzahl (GFZ) angegeben wird; dann ist bei Grundstücken, deren GFZ von der des Bodenrichtwertgrundstücks
abweicht, der Bodenwert unter Anwendung der vom örtlichen Gutachterauschuss mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten für die
GFZ abzuleiten, wobei aber nicht auf die konkret auf dem Grundstück vorhandene, sondern die aus tatsächlichen (z. B. Zuschnitt
des Grundstücks) oder rechtlichen Gründen (z. B. Denkmalschutz) maximal realisierbare GFZ abzustellen ist.
3. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts der Immobilie nach § 198 BewG kann entweder durch einen zeitnah zum Bewertungsstichtag
erfolgten Verkauf des Grundstücks zu fremdüblichen Konditionen oder aber durch Vorlage eines plausiblen, den Vorschriften
der Immobilienwertverordnung entsprechenden Sachverständigengutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen
oder des örtlichen Gutachterausschusses über den Verkehrswert des Grundbesitzes geführt werden; von anderen Personen erstellte
Gutachen reichen als Nachweis grundsätzlich nicht aus.
Auf diese Entscheidung wird Bezug genommen in folgenden Gerichtsentscheidungen:
Fundstelle(n): DStR 2016 S. 10 Nr. 1 DStRE 2016 S. 227 Nr. 4 EFG 2015 S. 1593 Nr. 19 ErbStB 2015 S. 294 Nr. 10 Ubg 2016 S. 178 Nr. 3 WAAAE-98710
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