VW-RL Anlage 1
Anlage 1
Umrechnungskoeffizienten zur Berücksichtigung abweichender wertrelevanter Geschossflächenzahlen beim Bodenwert von Mehrfamilienhausgrundstücken [1]
Diese Umrechnungskoeffizienten können nach sachverständiger Würdigung verwendet werden, wenn keine nach Nummer 4.3 Absatz 2 geeigneten Umrechnungskoeffizienten vorliegen.
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Beschreibung des statistischen
Modells für die Ableitung der Umrechnungskoeffizienten | |
abhängige Variable (Zielgröße) | Kaufpreis in €/m² (PREI),
erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei |
unabhängige Variablen
(Einflussgrößen) | Bodenrichtwert in €/m² (BRW) für das
veräußerte Grundstück zum Kaufzeitpunkt, erschließungsbeitrags- und
kostenerstattungsbetragsfrei; wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) |
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Beschreibung der
Stichproben | ||
In Abhängigkeit vom Bodenrichtwertniveau ergeben
sich unterschiedliche Regressionsfunktionen, die in drei Modellen abgebildet
werden. Die Umrechnungskoeffizienten für die Zwischenstufen der Bodenrichtwerte
sind durch Interpolation und Funktionsglättung abgeleitet worden. | ||
Zeitraum der Stichproben alle Modelle | 2003 bis 2012 | |
Modelle | Modell unter 300: | Bodenrichtwerte unter 300 €/m² |
Modell 200 bis 400: | Bodenrichtwerte von 200 bis 400 €/m² | |
Modell 300 und
mehr: | Bodenrichtwerte 300 €/m² und höher | |
Bodenrichtwertbereiche | Modell unter 300: | 80 bis 300 €/m² (Median = rd. 200 €/m²) |
Modell 200 bis 400: | 200 bis 400 €/m² (Median = rd. 290 €/m²) | |
Modell 300 und
mehr: | 310 bis 650 €/m² (Median = rd. 410
€/m²) | |
Anzahl der Kauffälle | Modell unter 300: | 885 |
Modell 200 bis 400: | 915 | |
Modell 300 und
mehr: | 800 | |
Bestimmtheitsmaße | Modell unter 300: | 0,75 |
Modell 200 bis 400: | 0,45 | |
Modell 300 und
mehr: | 0,53 | |
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Funktionsgleichungen | |
Modell unter 300 | ln (PREI) = 0,304 + 0,951 × ln (BRW) + 0,138 × ln
(WGFZ) |
Modell 200 bis
400 | ln (PREI) = 0,382 + 0,943 × ln (BRW) + 0,357 × ln
(WGFZ) |
Modell 300 und
mehr | ln (PREI) = 0,710 + 0,885 × ln (BRW) + 0,520 × ln
(WGFZ) |
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Umrechnungskoeffizienten
(UK) | ||||||||||||||
Für Bodenrichtwerte zwischen den
Bodenrichtwertintervallen können die Umrechnungskoeffizienten durch lineare
Interpolation ermittelt werden. Über den tabellarisch aufgeführten
Gültigkeitsbereich hinaus ist eine Extrapolation der Umrechnungskoeffizienten
nicht sachgerecht. | ||||||||||||||
Bodenrichtwert (€/m²) | wertrelevante
Geschossflächenzahl (WGFZ) | |||||||||||||
0,4 | 0,6 | 0,8 | 1,0 | 1,2 | 1,4 | 1,6 | 1,8 | 2,0 | 2,2 | 2,4 | 2,6 | 2,8 | 3,0 | |
200 | 0,88 | 0,93 | 0,97 | 1,00 | 1,03 | 1,05 | 1,07 | 1,08 | 1,10 | 1,11 | ||||
250 | 0,79 | 0,88 | 0,94 | 1,00 | 1,05 | 1,09 | 1,13 | 1,17 | 1,20 | 1,23 | 1,26 | |||
300 | 0,71 | 0,83 | 0,92 | 1,00 | 1,07 | 1,13 | 1,19 | 1,24 | 1,29 | 1,34 | 1,38 | 1,43 | ||
350 | 0,80 | 0,91 | 1,00 | 1,08 | 1,16 | 1,23 | 1,30 | 1,36 | 1,42 | 1,47 | 1,52 | 1,58 | ||
400 | 0,77 | 0,89 | 1,00 | 1,10 | 1,18 | 1,27 | 1,35 | 1,42 | 1,49 | 1,56 | 1,62 | 1,68 | ||
450 | 0,88 | 1,00 | 1,11 | 1,21 | 1,31 | 1,40 | 1,48 | 1,57 | 1,64 | 1,72 | 1,79 | 1,86 | ||
500 | 0,87 | 1,00 | 1,12 | 1,24 | 1,34 | 1,45 | 1,55 | 1,64 | 1,73 | 1,82 | 1,90 | 1,98 | ||
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Beispielrechnung | |
Gegeben | Bodenrichtwert: 380 €/m² bei einer WGFZ von
1,2 WGFZ des Wertermittlungsobjekts: 1,6 |
Gesucht | an die WGFZ des Wertermittlungsobjekts
angepasster Bodenwert |
Lösung | UK für WGFZ 1,2 = 1,09 UK für WGFZ 1,6 = 1,25 380 €/m² × 1,25/1,09 = rd. 436 €/m² |
Fundstelle(n):
zur Änderungsdokumentation
PAAAE-56260
1Eine ausführliche Darstellung der Ableitung der Umrechnungskoeffizienten enthält der Abschlussbericht „Ableitung von bundesweit anwendbaren Umrechnungskoeffizienten“ unter www.bmub.de.